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房产买卖纠纷适用原则如何解读?

日期:2019-08-21 / 人气:12

  一、国家房产调控政策符合情势变更的标准

  合同成立后的环境一直处于动态的变化中,何种变化可以算做情势变更成为一个难题。坚持客观性标准与裁量性标准结合的方法认定房产调控政策更为合理。

  从客观性标准来看:

  一是国家房产调控政策属于当事人订立合同后外界环境发生的变化,即合同订立于政策出台前。当事人对情势的变化无法防止、无法避免且引发的责任与购房者无关。

  二是政策出台后合同尚未履行完毕。在房地产买卖买卖合同订立之后至履行完毕之前发生情势变更,政策的变动成为当事人履行合同不可克服的障碍,即动摇了当事人订立合同的基础。此时,就存在情势变更原则适用的空间,若履行期过后才出现情势变更事由,则不能以情势变更为由主张变更合同或解除合同。

  从裁量性标准来看:

  一是国家房产调控政策造成购房者履约能力明显降低或丧失履约能力,如果勉为其难的履行只会给一方当事人造成巨大损失及利益的严重失衡。虽然购房人支付给售房人的价款没有变化,但房产调控政策造成的支付方式及时间的变化,直接关系到当事人的即时支付能力,与当时购房贷款时的预期状况相悖。

  二是国家房产调控政策是当事人不能预见的。面对房地产市场的非正常发展态势及国家可能的政府干预,个别购房者或许会有些警惕或预测方向,但如果硬要将国家调控政策纳入大多数普通购房者的可预测范围,则是对购房者的苛刻要求,超出了他们的期待可能性。

  三是国家房产调控政策的出台不能归责于双方当事人。单个人的影响力是有限的,其所作所为并不可能导致国家政策的出台,这是由经济、社会和文化等多层因素引起。

  二、适用情势变更原则的特殊情形

  情势变更原则具有平衡双方当事人严重倾斜的利益关系的功能,但它毕竟是对合同效力的否定,所以面对房地产市场的风云变幻,房产调控政策的频繁出台,房屋买卖纠纷的错综复杂,应当具体问题具体分析,坚决摒弃一刀切的做法,防止滥用现象的发生。

  第一,在房产调控政策出台后签订的房屋买卖合同,不能适用情势变更原则。

  第二,由于购房者迟延履约至政策出台后而损及自身利益的,不能适用情势变更原则。

  第三,合同风险分配规则优先,房屋买卖合同本身已经包含了应对所发生的意外情势变更的调整条款,则不能适用情势变更原则。