次承租人再次转租是否有效?
发布时间:2020年2月21日 pm2:14
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房价高,住的地方离单位太远,学校宿舍太吵,家长太严,总有一个理由让你离开心中的“家”,选择另一个巢穴居住。但选房实在是一件麻烦事,要么房租太贵,要么距离太远,要么看不到的房子先被别人订了。最后,我只能选择一个房子尽快完成我的鲁莽。

很多人事实上只关注房屋居住条件,却很少关心房屋产权和租赁情况。

李宣属于家距离单位比较远的那一类型,为了每天多睡会,在单位附近租了一个两居室的房屋,为什么一个人要租个两居室呢?当然他也是有私心的,首先,没有比这个房屋更合适的其他房屋,其次,他想把其中一间高价转租出去,自己租房成本也能低一些。很快他就把房屋转租给了王晓楠,租期为两年,租金半年支付一次。

在同一个屋檐下生活的第一年,大家相安无事,各自安好。

但在第二年,快要交租金的时候,李宣回家发现王晓楠不辞而别了,东西也都搬走了,水电物业费也没有结算。李宣越想越生气,电话联系王晓楠,王晓楠也不予理会,后李宣微信告知王晓楠租期未到,要求他继续支付租金。没想到王晓楠回了一条:房东根本不同意你转租,但你没跟我说的前提下就把房屋转租给我,我们之间的转租协议无效。你应该返还我的押金。

李宣傻眼了,赶紧拿出自己和房东签的协议,一看,果然协议中约定在房东同意的前提下才能转租。

问题来了,李宣和王晓楠签的转租协议一定无效吗?

我们先看看有哪些法律规定:

《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁协议继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称“《房屋租赁协议解释》”)第十六条的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

很显然,《合同法》第二百二十四条规定了出租人的救济方式,就是解除与承租人的合同,并非直接有权确认承租人与次承租人的转租协议无效。

《房屋租赁协议解释》第十六条的规定显然是为了维护交易安全,保障次承租人的合法权益,而对出租人的权利进行限制。而且本条主要是适用于出租人和承租人作为诉讼主体的案件。

那么,对于次承租人主动适用本条主张转租协议无效的案件,法院又如何处理呢?

一、法院追加出租人为第三人,询问并审查出租人是否在六个月内提出异议?另外,法院审查是否存在出租人知道或应当知道承租人转租的事实。对于出租人虽然不同意转租,但其明知承租人转租但未在六个月内提出异议的,认定承租人与次承租人的转租协议有效。

二、法院追加出租人为第三人,询问出租人是否解除与承租人的租赁协议?如出租人不同意解除与承租人的租赁协议,那么认定承租人与次承租人的转租协议有效。

三、法院不追加出租人,由承租人举证证明出租人知道或应当知道转租的事实并未在六个月内提出异议。

四、法院不追加出租人,直接认定未违反《合同法》第五十二条关于无效合同规定,故次承租人主张转租协议无效的不予支持。

在这里不得不抛出两个问题:

一、擅自转租是否属于无权处分?

二、如果擅自转租属于无权处分,转租协议是否一定无效?

先看第一个问题,我国通说认为的擅自转租属无权处分,就不展开论述了。

第二个问题无权处分行为一定无效吗?

《合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“买卖合同司法解释”)第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

乍一看,这两条规定明显矛盾,《合同法》第五十一条认为无权处分他人财产,合同效力待定,待权利人追认或事后取得处分权的,合同有效。《买卖合同司法解释》则认为无权处分人处分财产后,合同有效。

在这里我们要先搁置问题,看看《物权法》的规定。

《物权法》在第十五条: 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

该规定已经确立了物权变动的原因行为与物权变动的效果相分离原则,对债权行为与债权行为导致的权利变动后果进行区别对待,不应因物权变动的效果未发生,而否定债权合同的效力。

《买卖合同司法解释》也认为,《合同法》第五十一条规定中的处分和合同,仅指处分行为即标的物之物权转移变更,而不包括负担行为即处分合同在内。(最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第9页。)

最高人民法院审判委员会刘贵祥在全国法院民商事审判工作会议上的讲话(2019年7月3日)“要区别无权处分和无权代理行为,合同主要是负担行为,不以行为人对标的物有处分权为必要,故无权处分合同本身是有效的……”

综上,转租协议虽未经出租人同意,并不必然导致转租合同无效。次承租人因其他原因不愿继续履行转租协议,仅以承租人转租未经过出租人同意,也未必能实现自己的目的。

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