小产权房屋买卖法律分析
发布时间:2020年1月20日 pm12:23
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  现代社会随着经济的发展,物价上涨,人们的生活压力大,并且城市的房价也高的离谱,对很多家庭而言是一个很承重的负担,因而很多人在城市附近的农村购买小产权房,那么小产权房屋买卖法律分析是什么?现在,小编就来为大家答疑解惑。

  一、小产权房屋买卖法律分析

  按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护,小产权房买卖合同无效。

  二、小产权房的风险

  1、无法取得房屋使用权;

  2、不能办理房产证;

  3、不能上市交易;

  4、没有质量保证;

  5、可能被强制拆除或没收。

  三、小产权房买卖合同无效的理由

  1、农村集体所有土地的使用权不得流转

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

  2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

  小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。(3)宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

  3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖。

  关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》,国土资源部发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》,2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等,都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现,但它们代表了国家的政策导向,而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证,房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出,小产权房买卖合同应当是无效的。

  以上就是小编为您整理的小产权房屋买卖法律分析的相关内容。综上,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护,小产权房买卖合同无效。

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