公寓房40年产权到期后怎么办?
发布时间:2020年6月5日 am9:49
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众所周知,公寓产权跟住宅用地不同,只有40年限,这样有些购房者就疑惑了,这公寓房40年产权到期后怎么办?是收回吗?下面律法无忧为大家解答。
四十年产权的公寓房到底能不能买?有没有增值空间?
前面朋友劝你的其实是有一定道理的,但是后面的所谓40年产权过后其实如果国家对这块地没有规划的话,可议缴纳1%土地出让金即可继续续40年,但是同样,如果国家规划需要用到这块地,40年产权是70年产权的三倍补偿,也并不是说完全没有好处的,同时,对于搂着这个问题我想说,在我们城市也有40年产权的住宅,在这里您一定要落实清楚,水电是商业水电还是居民用水用电,有些40年的商住房是可以按照居民用水用电收的。

 

下面我来给您讲解一下40年产权的公寓房怎么样,首先,您买房子第一是要考虑住,也就是我们所说的“刚需“同时考虑到手头资金紧张,70年压力大一些,40年的房子会比较便宜,才会考虑要不要买40年产权的房子,这就牵扯到了两个问题您要考虑清楚

1.40年产权价格便宜,但相对的,因为您是一手买主,所以交税是相对来说与买70年产权交税差不多的,但是如果以后换房,是一定不好卖的,不仅全税,而且需要交纳增值部分的20%这个税费是相当高的,所以问题就来了,一是价格卖不上去,二十税太高很多人望而却步,三就是老百姓固有的“40年”“70年”少了30年呢,(其实40年和70年在年限上是没有任何区别的,真的一套房子30年就该面临拆迁的,及时不拆也已经很旧了,所以根本没有必要纠结40年和70年)。

 

所以你更应该考虑的是:如果这是你的刚需住房,能够一步到位买到3室,而且不需要以后改善了,您可以考虑40年产权的商住房,同时未来拆迁补偿是70年的三倍。

 

其次,如果你仅仅是用来买房过渡,不建议您买40年产权,因为一旦你面临换房子,二胎,等等原因。40年产权很难出售,但是价格低一样也可以卖掉,只不过升值空间相对较小,你想,假如你现在7000买来,住个5年在卖,才能卖10000左右,而周边房子70年的到了17000,买房还是有压力,所以,看您具体如何打算,40年有40年的优势,拆迁补偿高,价格便宜,但是劣势也是不好出手,升值空间大,仅此而已。

公寓就是所谓的商住两用房,增值空间几乎忽略不计,生活成本高,水电都是按照商业计算,管理费是普通住宅好几倍,现在大部分没有通天然气,导致做饭都是用电。最最关键后续卖出去的税费很高,综合税费差不多增值部分50%,比如买进100万,卖出去200万,增值的100万部分要交差不多50万税。

身边的例子,我们老板大概2000年在上海浦东陆家嘴地段买了一套商住两用房,当时浦东还没有什么住宅卖,当时用的外汇买的差不多单价10000一平米。2003年在浦东世纪大道附近买了一套普通住宅单价差不多9000多一平米。差不多18年过去了,去年商住房市场价才三万多不到四万,而世纪大道买的普通住宅卖出去单价10万一平米。普通住宅增值了10倍,商住才增值三倍,近几年人民币贬值三倍算下来是亏本的。

上海去年就开始清理商住两用房,新售公寓一律不得用于居住,挑高后搭建的二层全部要求拆除。由此可见,买酒店公寓是有风险的。一个是供大于求,增值空间有限。比如上海一些黄金地段的酒店公寓,周边商品房单价已经达到7、8万,酒店公寓才2万多也没人要。二是配套差,商品房多为一梯2到4户,公寓一梯可以有十几户到二十几户,不能报户口,没有煤气,水电按照商业用户标准收取,也没有学区。因此,买公寓比较适合出租,或者是买不起商品房临时过渡,不适合长期居住和投资。

商业性质产权的公寓,40年土地使用权到期后如何处理,目前还没有明确规定。有人说缴纳土地出让金续期,也只是针对70年住宅产权来说,而且同样没有明确的执行细则。

不过话说回来,这种问题本质上不是法律问题,而是政治问题。就算现在有了法律条文规定,到时候是否能够照此执行也很值得怀疑。

所以还是安心工作赚钱好了,毕竟公寓的业主在社会上也是一个规模不小的群体,任何政治力量掌权,也不大可能简单的剥夺他们的财产。

另外,40年产权的土地到期后,可以通过缴纳土地出让金的方式续期。这是目前的政策,这种相关政策可能会随着社会的发展及产权问题的变化而有所不同,其实先不用考虑这方面的问题,像这种社会性的问题,不需要过多的担心。还是先稳定生活的好。

土地规划里商业配比太高,全盖商铺卖给谁呢,盖写字楼不一定适合也不好卖,盖酒店无论招商还是运营都有一定难度,最终只能通过打政策擦边球盖成外观长的像写字楼或者酒店但能分割成小面积卖的公寓了。你要一套也能卖要一整层也能卖,销售速度比写字楼或大体量商铺要快一些,能满足回款要求。建好以后你坐车巡视的时候,看着有商务气息就够了。

小面积公寓也能满足一部分特定的需求,你有少量资金想投资租赁可以有,租出去当单身公寓或者办公,小公司没必要去写字楼可以选择小公寓,注册也方便,收入稳定偏上的未婚青年也可以选择单身公寓做过度住房,闲钱多的或者暂时没有购房资格的人也可惜选买一套面积合适的暂时过渡,也有大户买几层开快捷酒店主题酒店的,总之用途多多。

如果土地规划里没有那么多商业,开发商绝对不会闲的蛋疼去盖那么多非住宅的。

我个人任为公寓房增值的空间不是很大。如果买的时候就得问清楚他的水费,电费是不是工业用户。工业用电水都要比民用贵很多。

现在很多城市住宅限购,因为大家就把目光转向了公寓,因为只有40年产权的公寓不限购,可以随便买。但是买了到底有没有增值空间呢?

有,但是要看地段!

买公寓一定要看地段!

买公寓一定要看地段!

买公寓一定要看地段!

写字楼集中的办公区域,买公寓无疑是有升值空间的,转手卖也卖得起价,就算不卖,租也是可以的,基本上十来年就回本了。

但是,其他住宅区域的公寓就不好说了,同样的地段,人家都是首选住宅的。因为对于住宅,公寓的缺点还是很明显的。

1、公寓产权40年,住宅产权70年;

2、公寓一般是商业用电用水,比住宅的贵出很多。并且很多公寓是不通气的,煮饭不方便。

3、公寓属于贷款年限最多十年,且首付一般也是要5成,相较于住宅来说,一次性拿出的钱就比较多了。

4、公寓的居住环境不如住宅,梯户比超级高,三梯十几户的比比皆是,乘坐楼梯很不方便。

5、公寓的朝向和采光也不如住宅,通常是一个黑黑的楼道,两边都是门,像极了学生宿舍。

所以,你问我公寓能不能买?能买,前提是地段好!否则就别买!

近几年楼市非常火爆,特别是2016、2017年房价一路狂飙,很多人失去了购买普通商品房的资格,由于公寓不限购不限贷,没有任何门槛。相对住宅来说总价低,而且公寓一般都是精装修,交房后就可以直接入住,非常的方便,很多人就转而购买公寓。题主问40年产权的公寓房是否能买,有没有增值空间。在这里我先说结论:40年产权的公寓房能买,但要买核心地段的稀缺公寓。

大部分投资者都只注意到中介说公寓房的优点而忽视了公寓房的缺点,如果你认真想想,公寓真的有开发商或者中介说的那么好的话,为什么市场上主流还是买普通商品房。造成公寓少人买的原因有几点。

首先是水电费、物业管理费收取标准高。商品房水电费是按照普通住宅标准的,但公寓房的水电费是按照商业水电的收费标准收取,同时公寓的物业管理费要比普通住宅小区高出少,因此算下来,公寓房每年需要支出总费用相对住宅来说会比较高。

房贷首付比例、利率高贷款年限短。40年产权的公寓,虽然不限购不限贷,但是政策要求房贷首付需要5成,最长按揭年限只有10年,而且不能申请公积金贷款。而且像公寓这样的商业性质的贷款利率一般比较高,比起住宅来说,公寓的利息支出就高了不少,同时首付比例也是比较高的。

无法使用天然气。根据相关规范要求,“燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内。利用卧室的套间(厅)或利用与卧室连接的走廊作厨房时,厨房应设门并与卧室隔开。”明显很多公寓无法到达厨房应设门并与卧室隔开的这个要求因此,绝大多数公寓是没有天然气,所以只能使用电磁炉、微波炉做饭,像我这种一直喜欢吃有镬气饭菜的人来说,我就无法忍受电磁炉做出来的饭菜了(哈哈哈)。

大多无法落户。公寓属于商业性质的房子,不能入户,只能作为办公场所注册备案,但不能迁入户口,也就是说如果你买了公寓,你的子女是没有入读公寓所在区域学校的资格,即使公寓旁边有重点名校,你的小孩也无法入学。

交易税费高。交易税费包括买卖双方需要交纳的税费,各类税费包括:营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税等。以深圳商业公寓交易税费计算为例,二手交易税费占到了总价的15~20%左右。而住宅二手交易一般是可免收土地增值税的,交易税费相对于公寓来说占总房价比例非常低,如果房子满五年且唯一,就只需要交一个契税。

同时还有一个风险就是40年产权公寓或无法自动续期,最后会被无偿回收。由于公寓一般是商业用地或工业用地,根据相关专家的分析,公寓到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回。目前国家层面还没有明确出台相关政策,但是这也是一个需要重视的风险。

所以公寓不适合买来居家用,一个面积小、水电费用高,而且税费高,但是也不一定不能买,如果一定要买的话,建议买位于市中心繁华地带、配套设施齐全,生活便利的稀缺公寓,这些地段的公寓地理位置优越,出租率高,租金高、升值空间大,出手交易也比较容易。因此对于手里的钱不是特别多,又想拥有自己房产的人,阶段性投资公寓还是可以的。

四十年产权的公寓房到底能不能买?有没有增值空间?

 

这个问题可以说是双面性的:

一,可不可以买?

公寓房属于商业类型的地产,在中国各地有越来越多的公寓房在出售,尤其是一二线城市最多,有一部分的人是买来自己住的,有一部分人是买来投资的。房子是人类居住必不可缺的商品,人人都需要。

二,投资怎么样?

首先公寓房和住宅都可以居住,但是两种房子各有各的优势;虽然现在有不动产证的出现,但是房子产权年限并没有改变,只不过使用到一定的年限自动续费就可以了。

住宅70年产权,可以落户,小孩子上什么样的学校都可以,没限制要求,而且地段和交通没有特别的要求,最主要南北通透,带阳台,属于保值最佳型的。

公寓40年产权,有一些50年产权的,70年的少之又少,公寓的投资价值有:商住两用性质、总价低,回报率比较高,拆迁房屋有三倍赔偿,商品房只有一倍等,但是买公寓房主要看交通和周围配套等,所以卖房子一定要专业

四十年产权的公寓房,并不建议买,且增值空间不大。

当然,你完全只是用来自住而不考虑其它,那也是可以买的,但这种情况极少极少。

接下来我说说为什么不要买公寓。

第一个,产权年限短,你自己也说了只有四十年,而普通住宅的话,有七十年。

第二个,公寓生活成本高。因为水电费都是按商业性质算的。

第三个,公寓的公摊面积大,通常一套六十平左右的房子,使用面积才不到四十平。

四十年产权的公寓房到底能不能买?有没有增值空间?

第四个,公寓包含的社会福利少。绝大部分情况是,公寓并不能落户,自然很多资源也就享受不到了,包括教育、医疗、社保等等,这样对人生发展和子女教育都是不利的。而正是基于这种情况,愿意接盘公寓的人群非常少。

第五个,交易费用高。我记得好像是百分之三的契税、百分之五的增值税,还有高昂的差额税等等。

四十年产权的公寓房到底能不能买?有没有增值空间?

第六个,从居住环境来看。公寓周边的环境复杂,办公、居住各类人群都有,相对不够隐私,且环境嘈杂。

当然,我这里也不是把公寓房贬低到一文不值,它也是有很多好处的,比如总价低、不限购、出租方便、交通便利、配套完善以及可以注册公司等等,这些都是普通住宅不可比拟的优势。

 

最后,再来给大家说下什么情况可以买公寓。第一,没有购房资格。第二,资金不足。第三,急需住房的。第四,拿来投资的。第五,公寓区位好的。具备以上多个因素,可以考虑。否则对于普通刚需族来说,还是建议等一等,值得入手住宅最好。

1.看准市场(一线,准一线城市)

2.看区域(核心区,准核心区)

3.配套(现有配套,规划配套)

4.周边人口(企业多,异地人流多)

5.交通(是否有地铁直通市中心)

6.看产品(单价,租金,户型)

7.看酒店(周边也能用规划或者现有高级酒店)

满足以上4项可以入手

以上是公寓房40年产权到期后怎么办的相关回答,希望能帮助到您!

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