解约定金在房屋买卖合同中,是否优先适用?
发布时间:2020年3月30日 am10:14
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选择适用,利益最大化的提出,例如房价波动较大,可以主张实际损失,即房屋差价,定金、违约金、实际损失择一选择,具体看个案的目的。

解约定金在房屋买卖合同中,是否优先适用?

房屋买卖合同纠纷中解约定金的适用:

定金是《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同,可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型。根据《担保法》及相关司法解释的规定,当事人可以约定-方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。房屋买卖合同纠纷案中,当事人一般会约定定金条款, 定金的性质认定就有可能成为争议焦点。

以解约定金为例,司法实践中解约定金与违约定金并非泾渭分明。在一个真实的案件中, 买卖双方在《房产买卖协议》中约定:“违约责任: 1、甲乙双方签定本协议后,双方不得中途悔约。若甲方中途悔约,应以书面形式立即通知乙方及丙方(房产中介),并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款(不计利息)返还给乙方。若乙方中途悔约,应以书面形式立即通知甲方及两方,甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。”协议中约定的定金被认定为解约定金还是违约定金关涉整个案件的走向。

一、” 中途悔约”的法律解释
涉及解约定金的案件,在定金条款中,常常出现”中途悔约”的表达。“中途悔约” 的表达并不是一种严格的法律语言表达,而是一种口语化的表达。 在具体的案件中,原被告双方常常就这个词组法律含义的理解发生争议。首先,关于“悔约”的理解。根据《现代汉语词典》的释义,悔约指废弃原定的协议、条约、合同等,毁约指撕毁共同商定的协议、条约、合同等。因此悔约与毁约法律含义等同,应理解为解除合同。
其次,关于“中途”的理解。《合同法》 第九十五条第一款规定: 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。“中途” 限定了合同各方行使合同解除权的期限。有人认为,“中途” 应理解为合同约定的履行期限届满之前。也有人认为”中途”应解释为合同履行完毕之前。合同目的的实现取决于各方的履行行为,合同中约定履行期限是为了敦促合同各方依约履行合同。解约定金的目的是为了方便当事人在合同目的尚未完全实现之前自由解除合同。结合“中途”的字面含义,“中途” 可解释为合同履行完毕之前。但在守约方已完全履行合同义务之后对方再提出解除合同,对守约方亦不公平,亦不利于保障交易秩序。考虑到保护守约方的权利等,“中途” 解释为“合同履行完毕之前”过于宽泛,应作出更加严格的限制。
假定“中途悔约”可以理解为“合同履行完毕之前解除合同”,那么可以得出如下结论: 一旦定金条款中赋予合同双方中途悔约的权利就意味着该定金为解约定金而非违约定金。但实际并非如此,一些法院认为除非定 金条款中明确规定合同解除或者定金的解约定金性质,否则定金应理解为违约定金。

二、合同解除后的责任承担
解约定金赋予双方合同的任意解除权,但并不意味着一方可以 “任性”地解除合同。权利不得滥用,合同各方行使合同解除权应当遵循诚实信用原则。依据解约定金条款,合同解除后,交付的定金将归收受一方所有或者收受定金的一方将双倍返还定金。根据合同法第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在房屋买卖合同纠纷案中,紡行使合同解除权,合同解除后,买方可以向卖方请求损害赔偿。

实践中,《房产买卖协议》 中一般会同时规定定条款和违约条款。《合同法》 第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金, 又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此,定金和违约金只能选择适用,两者取其一。但如果合同明确约定了解约定金的,则可能存在例外。《北京市高级 人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第23条第2款规定: “房 屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。”北京高院认为:因违约定金与违约金在目的、性质、功能等方面基本是相同的,故二者不能并用,而应由守约方选择适用。根据《担保法》若干问题的解释第一百一十七条的规定,当事人是可以定金为代价解除合同的,而无论合同履行是否构成违约,因此解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的,二者可以并用。

解约定金在房屋买卖合同中,是否优先适用?

房屋买卖合同中适用解约定金的条件有哪些:

一是你们的合同是基于欺骗而签订的。

二是这个合同是有显示重大公平的现象的呢。

三是对方是没有办法履行合同的。四是出现了你们在合同当中,约定的解除合同的情形的呢。要不然的话,除非是你们双方协商去解除合同了。

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