买到烂尾楼了以后怎么办?
发布时间:2020年3月26日 pm3:04
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买了烂尾楼,退房还是不退房这是个问题。我们看到这个回答有很多答主说买到烂尾楼不要退房,比如有些人说买了烂尾楼千万不能退房,否则没有优先偿还权;有的说烂尾楼付全款和贷款的产权有保障,有的说业主要团结起来找政府打开发商;有的说退房会被法院查封等等,这些说法靠谱吗?

买到烂尾楼了以后怎么办?

首先,楼盘烂尾的原因很多,主要的原因还是开发商资金不足导致,但这决不是一下就发生的事,而是长期积累下来的风险爆发所致,因此,一旦楼盘烂尾,开发商的资金链和债务问题就已经显性爆发,通常也是很难挽回的。

其次,楼盘烂尾会导致怎样的结果?对购房者而言,最大的风险就是无法拿到购买的房子,有些业主付了全款,有些付了首付,有些办理了住房贷款,却很有可能拿不到房子。对开发商而言则有可能爆发债务危机,引发破产。对银行、施工方而言则有可能无法收回贷款和工程款。不少的烂尾楼十几年都解决不了,就是因为这些问题交缠在一起无法处理。

第三,那么烂尾楼的产权又是怎样的呢?如果购房者签订有商品房预售合同,并经备案登记,则具有准物权的性质,可以对抗其他要求变更该房产权属的要求。但严格来讲,工程尚未完工,属于在建工程,该在建工程和国有土地使用权通常也是由开发商抵押给了银行。在楼盘烂尾的情况下,无法完工和通过峻工验收,是办不下产证的,因此,该在建工程的权属仍然属于开发商所有,

第四,不退房有面临什么情况呢?前面说到该工程已经抵押给银行或者其他债主,银行拿不回钱,为了规避风险,一定会第一时间提起诉讼执行该房产,楼盘很有可能会被法院执行或拍卖,这时很多业主才意识到楼盘烂尾了。但根据最高法解释,为保护购房者的利益,法院在执行时不能执行已付全款、或已支付大部分房款的房屋,该类房屋在开发商破产时也不能被列为破产财产。虽然如此,如果不退房,那银行的贷款依然是要还的,而且房产证什么时候能办下来,那得看运气,几年,十几年后,房子建好了,房产证办下来了,那就真的算走运的了。这几年,十几年里各种维权和纠结会让业主们苦不勘言,甚至多地都有大批业主下跪维权的事件发生。

第五,退房会怎样呢?开发商无法按期交房,不管是烂尾还是没有烂尾,按相关法律规定,购房者都可以要求退房,并可以要求已付房款1倍以内的赔偿,这是法律给予购房者的保障。退房之后会有什么损失呢?一是首付会变成购房者对开发商的债权,可以申请法院执行;二是可以要求解除房贷,因为交房前开发商承担的是男连带]保证责任,此时可以主张解除,法院是会支持的。三是如果开发商破产,首付或者全款会转变为普通破产债权,与其他债权人一起按比例受偿。

相关建议,如果房子已经大部完工,短时的资金问题,可以主张权属,不必急着退房,但可以主张开发商的违约责任,并要求继续履行。如果房子无法完工,则应当果断退房,不要在这时观望,损失的是自己的机会成本,还有可能背上沉重的房贷负担。

 

如果买到烂尾楼了,怎么办呢,是不是钱就根打水漂了?

 

1.从业主的角度,可以等逾期交房后诉讼要求开发商履约并承担违约责任,但不解除合同。

2.从政府角度,各地都有房屋预售资金政府监管的安排,开发商烂尾一般都是挪用了这个项目的预售款,也构成行政违法。

3.从开发商角度,这时候一般得考虑引入资金方接盘重组,核心在于判断企业还有无剩余未销售资产。

 

遇到烂尾楼问题,首先要搞清他的形成原因:

 

开发商主动烂尾: 由于政策、市场行情等方面的原因,商品房价格持续走低,开发商建设楼盘的目的是为了盈利,一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候,就会主动停止楼盘的开发和建设,形成了烂尾楼。

 

开发商被动烂尾,常见的有:

 

(1)房地产建设项目业主资金链断裂,陷入债务困境缺乏后续建设资金,引起诉讼后被法院查封,进而形成烂尾楼。这是形成烂尾楼最常见的原因。央行房贷新政实行后可能会产生大量烂尾楼;

(2)房地产建设项目业主内部出现混乱,产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪,导致工程停缓建;

(3)项目业主当初报建手续不全被勒令停工;

(4)因违反规划及设计施工质量问题导致被勒令停工。

 

根据形成的原因,还分为:

 

开发商账户里有资金的,可以直接起诉。

开发商的账户里还有资金的,或者是能有其他方法支付房款的,业主向法院提起诉讼要求退房,然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人,业主的权益可以得到很大程度上的满足的。但是就我们以往的案例看来,烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。

针对开发商已经资金断链的情况,这种方法就是比较复杂的。不能直接起诉开发商。

如果开发商暂时无力退还业主的房款,而业主仍然向法院起诉要求退房,也是能够胜诉的。但是胜诉之后,要么是空有一纸判决书无法执行,因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务,不是说业主申请强制执行,法院拿笔画出来一块给业主就能解决的;要么是开发商留下欠条,写着欠某某业主房款多少钱。至于怎么还,开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力,业主又一次回到了起点。有一点业主需要明白,一旦退房官司胜诉之后,业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了,原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系,将不再享有优先受偿权,试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债,孰优孰劣一目了然。所以说业主在遇到楼盘烂尾时,起诉退房并不一定就是最优的维权手段。

 

资金链断裂,债务关系复杂,业主如何才能拿到补偿?

 

答:可以开启烂尾楼的集团诉讼。

 

烂尾楼集团诉讼如何进行?

 

1.将业主组织起来,选出业主代表。

2.追究政府的市场监管失职的责任,同时起诉开发商和业主。

3.迫使政府向开发商施压,对烂尾楼提出解决方案(破产清算或者重组)。

 

中国的烂尾楼历史从1992年起至今、开发商资金断裂导致烂尾的楼盘数不胜数。由于我国是商品房预售制度,在很多小城市,房子刚正负零的时候开发商就可以拿到预售许可证,开始对外销售了。新房子最大的风险就在于,开发商资金链断裂,发生烂尾楼风险,一旦遇到烂尾楼的情况,情形会很焦灼,在未来持续很长一段时间,业主会处在维权和等待中。为了避免买到烂尾楼,由于大部分购房人无法深入做尽职调查,所以可以选择大的开发商,风险相对要小一些。

还有部分天真地抱着等等就会有相关部门解决问题的 ,可能完全得不到赔偿 因为既然这个项目停摆 ,最缺的就是钱 ,其次还缺德 ,都做成那样子了, 总得有人亏 不然还叫什么烂尾楼呢

所以 你已经懂你该怎么办了。

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