二手房交易房主不愿意卖了怎么办
发布时间:2020年3月25日 am9:31
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二手房交易房主不愿意卖了怎么办?卖方愿意双倍返还定金是否就有权解除合同?在二手房买卖过程中,首先是交付一笔定金,在定金交付后,如果房主反悔,买家是否有权要求继续履行合同?房主是否只要愿意双倍返还定金就有权不卖房子了?在解约的情况下,买方除了要定金,还有其它权利吗?

买二手房交完定金后,房主不愿意卖了怎么办?

一、定金是保证金,一方毁约要执行定金罚则。

目前按交易惯例,签订二手房买卖合同后,买家会立即交付一笔定金,数额为几万元,十万元、数十万元不等。

《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。

关于定金的标准,按《合同法》规定,定金不得超过合同标的额的20%。

简单说,定金交付后,如果买方违约,定金归卖方,如果卖方违约,买方可以要求双倍返还定金。

二、如果只有定金合同,但双方对正式协议内容未达成一致,可能无法适用定金规则。

正常情况下,按目前二手房交易的惯例,中介会让双方同时签订定金合同、买卖合同等一系列合同,交付定金的同时,买卖合同就已经签订并生效了。任何一方违约,可直接适用上述定金规则。

但也有一种可能,交付定金时并没有签订正式的买卖合同,只签订了定金合同,约定双方要交易,但具体交易细节并没有完全明确。在这种情况下,只是确认双方要在一定时间内签约。

但如果后期双方对之前未明确的条件无法达成一致,导致无法签订正式买卖合同,这可能导致出现不能归责于任何一方而无法签约,就不能算任何一方违约了,也就没法按定金规则处理了。

买二手房交完定金后,房主不愿意卖了怎么办?

三、卖方要毁约,表示可以双倍返还定金,买方是否必须选择接受?

在现实中,有些卖家有一个错误认识,觉得自己只要同意双倍返还定金,就有权直接解除合同,不把房子卖给买方。

杨律师要说,这个想法是错误的,按《合同法》规定,违约方是没这个权利的,按合同法规定:当一方根本违约时,守约方有权选择是继续履行合同,还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价,单方解除合同。

通常来讲,未经特殊处理的合同文本中,有关定金的约定,并不具备这样的单方解约权效力,只是一种追究责任的约定标准。所以,卖家愿意双倍返还定金,不代表买家就必须接受并解除合同。

买二手房交完定金后,房主不愿意卖了怎么办?

四、如果卖家收取定金后,提出不想卖了,买方该怎么办?

买方首先应收集卖方要毁约的证据,然后根据房价情况等考虑如何处理,主要有以下几种方案:

1、在房价波动不是特别大,且双倍返还定金大致能挽回损失的情况下,卖家如果能立即双倍返还定金,买方可以考虑接受按定金罚则处理。

这样的好处是快,不用打官司,及时把钱拿回来,该另买另买。

2、房价波动比较大,即使双倍返还定金也不足以弥补损失,买家可以选择要求继续履行合同。

一定要记住,没有特殊约定,毁约方是无权强制解除合同的,按《合同法》规定,守约是有权要求继续履行合同的。也就是说,除非有特殊情况造成该房屋确实无法交易给买方,否则买方有权要求继续履行合同。

但是,如果买方是要通过贷款购房,而此前还没办好贷款手续,这时想要房就无法再通过贷款的方式购买了,只能自己筹集全款支付,才能履行。如果买方没办法筹集到剩余房款,法院通常是没法支持过户要求的。这时,买方恐怕只能选择最后一个解决方案了。

3、房价波动比较大,即使双倍返还定金也不足以弥补损失,又无法继续履行,可以同意解约并追究违约责任,要求赔偿!

通常来讲,很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付,在房价疯涨的情况下,双倍返还定金很难做到弥补损失。这时可以通过要求赔偿违约金或房屋差价的方式来弥补损失。

目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准,一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以,当卖方违约时,买家通常会直接按这个标准要求赔偿。

如果房价涨得厉害,约定的违约金不足以弥补损失,可以按房屋差价来主张损失赔偿,房价上涨的数额和标准,一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然,评估也是参照市场交易价进行的,即使有误差也在一定范围内。

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