住改非房屋拆迁补偿标准是怎样的
发布时间:2020年3月23日 am9:16
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随着拆迁的时间越来越长、范围越来越广,拆迁中存在的各种情况和问题也都陆续凸显出来。不管是什么样的情况或是问题,都会或多或少的影响到被拆迁人的补偿利益。这里面最为明显的莫过于是“住改非”的情况。

当拆迁中遇到“住改非”,拆迁补偿是按住房的标准补偿,还是按商铺的标准补偿,二者最终的拆迁补偿差距是非常悬殊的,对被拆迁人的影响巨大。而对于被拆迁人来说,所有的都希望按照商铺的价格来计算拆迁补偿。而所有的拆迁方,都只想给住房标准的补偿。那到底该按住房标准,还是按商铺标准呢?下面由律师事务所拆迁律师来为您讲讲“住改非”的补偿问题。

征地拆迁中,住改非的房屋拆迁应该怎那样申请补偿?

什么是住改非?

住改非,也称住改商。是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅,但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

通俗点说,就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质,但是也依法取得了营业执照等经营手续,税务登记证也有缴纳的记录。

这在现实中表现出来的现象是:一些临街的房子,前面用来开超市、开茶楼等,或是作其他经营,后面用于居住。或者是直接将住房改造成商铺,用于经营。像这样的情况,在现实中是有很多的。当面临拆迁的时候,拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。

遇到拆迁,“住改非”有补偿吗?

根据相关法律规定,如2003年9月,国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》,明确要求各地对“住改非”房屋,根据其经营情况,经营年限及纳税等实际情况给予补充。在其他有关条例里也有规定:被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准,各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定……

从上述规定可以看出:“住改非”遇拆迁,是应该有补偿的。具体如何补偿,目前尚没有一个全国性的统一规定,要根据各地方的具体政策而定。

“住改非”,该怎样补偿?

上文提到,“住改非”的具体补偿要根据各地方的具体政策而定。但即使是要根据地方政策定,也必须遵循合法、合理的基本原则。在明律师根据多年的代理经验总结出在拆迁实践中,补偿“住改非”所要依据的一些基本规则(仅供参考):

(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

对此,有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。,也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

(三)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同

即:对沿街的住改非房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确

(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

……

总的来说,“住改非”的拆迁补偿即使不是太高,也不会很低。至于到底能高到多少和低到多少,除了地方政策的影响,更重要的是看被拆迁人的谈判协商能力和其代理律师的专业能力了。如果被拆迁人在面临拆迁补偿不满意的情况下,要及时通过法律手段维护自身的合法权益,而且平时一定要注意保留工商、税务等证明实际经营及营业业绩等方面的证据。

 

住改非房屋的补偿:

实践中,房产证上写的是住宅,而实际上用作经营的情况下的补偿,主要依据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定:对拆迁范围内,产权为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

另外,《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选用收益评估法。

根据上述规定可以看出的是,法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中,由于各地区基本情况不同,在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法:

1、按照房屋的实际用途补偿,也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的,根据住宅房屋的实际状况,比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况,再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的,按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿,这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短,尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的,该部分按照商业用房的补偿标准补偿,其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

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