拆迁时的补偿价值是如何确定的?
发布时间:2020年3月20日 pm12:41
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房屋拆迁补偿和棚改政策是分不开的,拆迁补偿价值有金钱补偿和实物补偿两种方式,关于拆迁补偿应该赔偿多少也是有一定的条例可遵循的。
关于补偿价值的确定,根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条可知,被征收房屋的区位、用途、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。具体来说有几点:
1、区位
区位的不同和优劣对房屋价格和拆迁补偿价值的确定的影响就如新房交易时,地段对房屋和楼盘的影响一样,黄金地段的房子自然要比偏远地区的房子更值钱,在赔偿和价值确定上,也要有更多的实物和金钱补偿。
2、用途
对于不同用途的土地性质和土地之上的房屋来说,赔偿价值的标准也是不同的。比如城市住宅用地和商业用地的赔偿标准。一块待拆迁的土地和其上的附加物质,因其未来所发挥作用的不同,所承载的物业形态的不同,对其拆迁时的补偿价值的确定也是有影响的。
3、新旧结构
一般来说,待拆迁的都是老破小地区,但或许会有什么意外情况,让一些房龄小的房子也会面临被拆迁的情况发生,比如公共建设,修铁路等因素,需要拆迁受影响的建筑物时,这就要对新旧结构的房屋进行区别对待,在赔偿价值的确定上,也要有不一样的标准。
4、建筑面积和占地面积
建筑面积和占地面积简单说就是房屋的大小。一般来说,价格的确定是按面积来计算的,大面积的自然赔偿价值多,小面积的赔偿价值小。这是在抛出其他因素的影响下,在赔偿单价确定的情况下,采取的一种计算方法。
综合以上4种因素,最终确定待拆迁的房屋的总赔偿价值。
拆迁补偿价格的确定是要进行公示的,房屋价格和补偿方式自公示之日确定,在有效期内不随市场行情的变化而变更。

 

随着国家的发展,全国各地在前几年争先恐后地展开了拆迁工程。由于拆迁的因素,让不少老百姓在生活质量上有所提高,同时也住进了环境较好的新家。但随着国家发展所需要,拆迁项目是越来越多,当中存在的问题也涉及到了不少群众的合法利益。因此,被拆迁人需要了解以下内容避免在拆迁中有所损失。

拆迁时的补偿价值是如何确定的?

 

明确拆迁人与被拆迁人主体资格

签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体,《中华人民共和国合同法》第九条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格,民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。

拆迁协议中,主体是公民的其应当是完全民事行为能力人,即年满18周岁且无精神病等其他导致其不能正常思维的情况,同时,其可以作为拆迁安置补偿协议的当事人一方的最重要条件,也是对一般民事行为能力与权利能力之外的特殊要求,即是其应当是被拆迁房屋的所有人。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他有权当事人的授权的,其签订的协议将有可能归于无效。主体是法人或者其他组织的,应当依法登记注册,法人的权力能力与行为能力始于登记,终于注销登记。

且其能力的范围与登记的营业范围密切相关,如超出其登记范围且为国家所限制的行为,则其不得实施,即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求,主要是针对拆迁人,根据《城市房屋拆迁管理条件》的规定,拆迁人应当依法取得拆迁许可证,未取得此许可证的,不具有拆迁人的资格,所签订的拆迁安置补偿协议可能导致无效。如该协议有其他内容且属于法人或组织能力范围的,该内容为有效;关于拆迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质;如果该协议还有其他违法情况,如违反国家总体建设规划的,则该协议还可能被认定为无效。

因此,认清协议双方当事人的主体是否为合格主体,对协议的签订至关重要,双方合格则各方权利将易于保障,同时各方义务也易于实施。各方不适格,则容易导致不能意料的纠纷,使双方陷于认识之外的风险之中。

拆迁时的补偿价值是如何确定的?

 

拆迁行为的前提

《拆迁条例》第二条及第三条指出:在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用条例。拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

可见拆迁行为是不可以任意实施的,其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外,还需要具备实质的前提,即符合城市总体与局部规划,有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的,则其为违法拆迁,该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。不管是哪种违法,被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为违法上述规定的,均可向拆迁主管部门反映,请求其依法行使职能,制止拆迁人的违法拆迁活动。

 

被拆迁房屋概况

被拆迁房屋概况是否明晰,将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定:补偿款的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处,是否属于拆迁范围之内,明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价等项的补偿标准,一旦经双方确认,该标准即确定,拆迁人与被拆迁人双方将不会再就此产生纠纷;房屋的建筑情况,包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因素之一,双方在协议中就此达成一致认识,同样有利于未来拆迁协议的顺利履行。除上述项目外,双方还可就房屋的装修情况与地上附着物等情况要进行详细的记载。这样有利于减少利益纠纷。

 

约定拆迁安置补偿事宜

拆迁安置补偿事宜的约定共分两部分

(一)拆迁房屋补偿费

根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。则被拆迁人与拆迁人在订立拆迁安置协议时,关于拆迁补偿部分首先就要明确补偿的方式,是采用“拆房补房”的方式还是“拆房补钱”的方式。对于补偿方式,拆迁人须提供拆迁安置补偿方案,再由被拆迁人选择采用哪种补偿方式,但拆迁租赁房屋及公益用房等法律法规另有规定的,应当依照法律的规定进行,即使拆迁人经批准的拆迁安置补偿方案中有其他方式的,也不得采用。

对于“拆房补房”的,根据《拆迁条例》第二十四条及第五条的规定,拆迁人与被拆迁人应当首先根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,评估被拆迁房屋的市场价格,再计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价;对于“拆房补钱”的,根据《拆迁条例》的规定,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,评估确定被拆迁房屋的市场价格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房与经营性用房等、建筑面积是确定补偿金额的主要依据与基础。被拆迁房屋的价值由有资格的房地产价值评估机构评估认定,但被拆迁人或者其他利益关系人有异议的,可以申请复核或者另行委托鉴定,对结果仍然不服的,可申请进行技术鉴定。对于安置用房的价值确定问题,依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十五条的规定,参照被拆迁房屋的价值确定途径进行。则同样需要明确安置房屋的区位、面积、用途等因素。

除上述房屋的补偿款外,涉及土地征收的,对于附属于房屋及土地上的附着物与附属物等,在拆迁时亦应当得到补偿。对附着物与附属物的补偿是针对其所有人的补偿,一般以其市场价值折旧进行补偿,应当实行拆多少补多少的原则。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款规定:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

拆迁时的补偿价值是如何确定的?

对于拆迁补偿规则在今年年初也出现了新规定:

(1)、改变补偿规则,实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体,房屋所有权属于被征收人个人,在之前的拆迁补偿中,只有农村房屋的拆迁补偿。不过从今年开始,被征收人可以领取农村房屋及宅基地的补偿,实行双向补偿制度。

(2)、扩大补偿范围,提高补偿金额从今年开始,拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋,主要包括两方面:一方面,农民的固定财产:农房以及房屋内的装修。另一方面,其他财产:地上附着物补偿比如农民的果园菜园,或者水井厕所等。

(3)、更改原有的计算方法根据国家最新规定:拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助(附着物+其他建筑物)

(4)、实现多样化补偿方式,供被征收人自由选择

(二)搬迁补助费及临时安置补助费

《拆迁条例》第三十一条规定:拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

首先,对于被拆迁人或者承租人因为拆迁而需要搬迁的,因搬迁所造成的损失属于赔偿项目,即搬迁补助费。其次,对于被拆迁人或者承租人需要临时安置而拆迁人又未能提供周转用房的,应当向被拆迁人支付临时安置补助费,被拆迁人应当将该费用用于租赁房屋等临时周转居住需要。

实践中,被拆迁人的家庭人口数,往往是拆迁协议签订过程中,考虑搬迁补助费与临时安置补助费的数额的考虑因素,如须搬迁的人口越多,则其搬迁成本越大,进行临时安置所需的补助费亦越大。此处的人员应当是与被拆迁人长期共同居住的人,临时短期入住的人不应当是补助对象。另外,对于拆迁生产经营性用房的,被拆迁人生产设备等的搬迁费用也是签订协议时需要重点考虑的因素。

(三)其他补偿费

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条指出,对于拆迁非住宅房屋,导致被拆迁人不能正常生产经营的,应当补偿停产、停业损失,本项补偿标准按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行;另外,对于被拆迁房屋的室内装修等设施,也应当照价补偿。其确定方法需由拆迁人与被拆迁人协商,如协商不成的,可委托评估机构确定。

因此,在本条关于拆迁安置补偿事宜的约定中,应当明确拆迁补偿方式,补偿款数额或者差价数额,安置用房的面积、区位、用途等、需要补偿的附属物及其价值、搬迁补助费数额、临时安置补助费数额、装修补偿费及拆迁非住宅房屋的停产、停业损失补偿费等。

协议履行的约定

(一)补偿费的支付

补偿费的支付应当包括两部分内容,一是产权交换房屋的交付;另一是补偿款的支付。

1、房屋的交付

(1)交付时间须约定

根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此,确定房屋的交付时间对被拆迁人利益关系重大,涉及房屋毁损后果就由谁承担等问题,应在协议中首先予以明确。另外,根据《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”交付时间确定后,拆迁人义务履行时间即告确定,如拆迁人不能在约定的时间交付房屋的,被拆迁人可依约定追究对方的违约责任。方式可为要求其继续履行义务、支付违约金、赔偿损失等。

(2)交付内容须约定

交付房屋的,对房屋质量及装修情况等应当予以约定,对房屋质量的约定低于国家标准或者地方标准的,应当执行相应标准的规定。另,订立拆迁安置协议时,对安置房屋的结构类型、户型等情况亦应当进行约定,虽然此内容没有法律法规等进行规定,但也是切实涉及被拆迁人利益的项目,应当予以注意。

2、补偿款的支付

对补偿款的支付,当事人可以约定一次性支付也可以约定分次支付,但对履行时间应当进行详细约定,该约定的目的是确定拆迁人的义务履行期限,如在约定期限内拆迁人不履行的,则应当承担违约责任。对支付方式亦应当予以约定,适当的履行方式是当事人合法权益实现的表现,如一方选择的履行方式导致另一方接受利益困难,则显失公平。如有造成损失的,非违约方可以要求赔偿。但此种权利的救济显然力量不足,一是此种损失往往很小,要求公力救济成本过高;而当事人要求私力救济又无从依据。更重要的是,即使当事人愿意付出高成本以公力救济维护权益,但由于双方之间没有确定的责权划分,维权的过程也非常艰难。

(二)房屋的腾退

被拆迁人房屋的腾退是房屋拆迁人权利实现的表现之一,是拆迁安置补偿协议实现的后果。如果约定的腾退时间届至而被拆迁人没有履行义务的,拆迁人可以提出申请继而引起强制拆迁程序,以保证拆迁工程的顺利进行,并保证工程项目总体进度的正常实施。同样,对于被拆迁人来说,腾退房屋的约定限制了其对房屋享有的占有、使用与收益等权利,其权利期限截止到腾退房屋的时间。

(三)房屋等不动产权利的注销

注销亦是房屋等不动产产权消灭的方式,房屋与土地权利自权利登记时产生,自注销登记时消灭。将被拆迁人房屋注销后,拆迁人方可对项目建设办理产权初始登记。因此,对此项内容的约定是对拆迁人权利的保护性规定。当事人双方可共同约定被拆迁人在一定的日期内向其移交有关房屋、土地证件并办理注销手续,如被拆迁人不履行义务的,拆迁人可以寻求公力救济。

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续,乙方自行到有关部门申请办理,并结清已使用的水、电、气等费用。

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谢邀!我来分几点说一下补偿标准的事情吧。关注我了解更多的拆迁知识。

1、房屋补偿费

  • 房屋补偿费或叫房屋重置费,用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

2、周转补偿费

  • 周转补偿费用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费

  • 奖励性补偿费用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

1、拆迁补偿计算标准

  • (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额);
  • (2)房屋拆迁补偿差价=(合法拥有房产评估价格)+(房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)—(被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格)。

2、拆迁安置费计算标准

被拆迁人或承租人:房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

注:

  • (1)如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;
  • (2)如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0。

1、货币补偿

货币补偿:通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:

  • (1)市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动;
  • (2)商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布;
  • (3)重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种方式:

(1)异地安置:异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换;

(2)回迁安置:回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。 附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡。

3、货币补偿+产权置换

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

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房屋拆迁补偿标准的计算公式:

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:

(1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

拆迁时的补偿价值是如何确定的?

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

注:

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿,表明该房屋由其自用。

拆迁时的补偿价值是如何确定的?

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

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老百姓不会贪心、有饭吃有房住就知足、贪得无厌并不是所有人。

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