拆迁也是执法吗?有何法律依据?
发布时间:2020年3月20日 am10:26
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很长时间以来,拆迁已经成为一种运动,全国各地都在如火如荼的向前推进,其重要意义是推动了城市化、现代化的步伐,有利于建设更加美丽的城市或乡村,但稍有不慎,也可能成为一个家庭的灾难。本文将从法律视角出发,对拆迁行为进行一次简易梳理。

拆迁也是执法吗?有何法律依据?

1、征收和拆迁

人们常常容易将征收和拆迁混同,其实征收不同于拆迁。首先,征收与拆迁的主体不同,征收的主体是市、县级人民政府,不是乡(镇)政府、街道办,也不是上级人民政府,更不是村委会(居委会)或开放商;拆迁的主体通常是开发商或其它非政府机构。其次,征收与拆迁目的不同,征收是为了公共利益,拆迁的目的有多种,可以是绿化隔离、危城改造、城市基础设施建设等。拆迁是征收的后续行为,只有经过征收的房屋、地上附着物,经履行一定的程序,才可以拆迁。

拆迁人需具备特定的资格,已经申领房屋拆迁许可证。

2、法律依据

当前,征收和拆迁的主要依据为《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《处理城市房屋拆迁信访问题指导意见》、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》等。

拆迁也是执法吗?有何法律依据?

3、征地拆迁程序

房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,期限不得少于30日,将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估,在房屋征收决定涉及被征收人数量较多的情况下,应当经政府常务会议讨论决定,同时,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。市、县在作出房屋征收决定后,应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收应当先补偿、后搬迁,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款的规定,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,禁止建设单位参与搬迁活动。

对于房屋拆迁人与被拆迁人、房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议的,经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房屋管理部门申请行政裁决后,被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的,可以依法强行拆迁。强制拆迁包括行政强拆和司法强拆。

4、补偿标准

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

5、集体土地征地与拆迁

集体土地的征迁与国有土地的征迁不同,目前,我国并没有形成完善的集体土地征迁补偿法律或法规,《国有土地上房屋征收与补偿条例》是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动制定,当下我国集体土地征迁的主要法律依据是《中华人民共和国土地管理法》及其条例,但该法制定较早,且缺乏对集体土地征迁与补偿工作的细化,可操作性较差,该法规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理,已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定:征用土地方案经依法批准后,由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。该法第二十六条规定:土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

在集体土地征迁中,由于土地属于集体所有,故在拆迁补偿中,土地补偿费归村集体经济所有,仅地上附着物为被拆迁人所有,这就大大减少了被拆迁人的利益,且就集体土地征迁补偿缺乏具体的规定,使得其权利行使较难。

通常情况下,各地都会制定本地的具体征地和拆迁补偿条例,以推动本地征迁活动的开展,例如河南省商丘市,就制定了商丘市棚户区改造计划及棚户区改造补偿标准的地方性规章等规范性文件。

拆迁也是执法吗?有何法律依据?

6、违法建筑补偿问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿,同时该法第二十四条第二款也规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

但是,以上情形就没有任何补偿吗?我认为,应当从以下角度进行分析:第一,对于在形式上确定违法的部分,应当去寻找征地拆迁主体程序上的违法处,寻找征迁主体的程序漏洞,以期弥补或抵消房屋扩建或改建本身违法之处,尽可能争取可能的补偿;其次,应当分清房屋新建、扩建或改建发生在征迁主体发布公告之前还是之后,争取公告发布前的行为获得足额或一定的补偿;再次,基于公平原则,可以向征迁主体主张与其损失相适当的补偿。

7、违法拆迁的维权途径

对于违法征迁行为,诉讼未必是最佳解决问题的途径,至少在强拆主体不明确之前不易将诉讼作为首选的解决方式,相反,咨询相关拆迁主体进行交涉、谈判,或者委托有法律经验的主体与相关部门交涉、谈判,向有权采取征迁行为的行政主体举报、反映情况或向其上级机关申请行政复议或申请听证,是前期解决违法拆迁问题的重要手段,从程序入手,发现违法拆迁主体的程序违法之处,针对其程序问题向上级机关反应或申请复议,有时候会产生一定的维权效果。

诉讼作为最终的解决方式,当然不应被放弃,若经过多方努力,结果仍然无济于事,达不到终止违法拆迁的目的或违法拆迁后无法获得自己满意的补偿结果,则只能委托律师进行行政或民事诉讼。

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