开发商的拆迁安置补偿协议不合理可以起诉吗
发布时间:2020年3月19日 pm12:40
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拆迁安置补偿协议是拆迁过程中十分重要的一个法律文件,也是非常容易产生纠纷的一个案件。那么因为拆迁安置补偿协议产生纠纷想要通过诉讼方式来解决的时候,一定要提起行政诉讼吗?什么情况下可以提起民事诉讼?

 

因为补偿协议是房屋征收部门与被征收人订立的,涉及协议一方当事人是政府部门,另一方当事人是被征收人,这两者主体之间地位不平等,因此,作为行政合同走行政诉讼的情况更为常见。而且实践中有很多拆迁及签订补偿安置协议等事项都是由村委会负责的。如果村委会得到法律法规规章授权的话,可以作为行政诉讼的被告的。所以说如果村委会得到法律法规规章的授权可以签订拆迁补偿安置协议,而且村委会作为该行政诉讼的被告,那自然该协议属于行政诉讼的受案范围。

 

除此之外,我国《行政诉讼法》中规定了人民法院受理公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的诉讼。也就是说,政府如果不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除征收补偿协议的,当事人应当向法院提起行政诉讼。在提起行政诉讼的时候,是可以对相应法规命令是否与上位法相抵触以及行政机关作出的相关行政行为是否合法进行审查的,而民事诉讼通常只能对协议的约定是否违反公共利益、是否无效进行审查,从这个角度来看,行政诉讼能够更好的保障被拆迁人的利益。

 

但是具体的情况中也并不是所有的拆迁安置补偿协议案件都是行政诉讼,也有一些是民事诉讼。民事诉讼的情况主要是不把房屋征收补偿协议的法律性质看作行政合同,而是民事协议。认为拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有约束力。具体案例情形包含以下两种:

 

1.拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。

 

2.拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。

 

那么,征地拆迁补偿安置协议应当怎么签呢?

一、首先搞清楚协议跟谁签

对于农村征地,补偿安置协议有两份,一份是征收方与被征地的村委会签订的协议,另外一份是则是与被征地的农民签订的协议。

我们国家农村土地的所有权属于村集体,村委会是村民自治组织,是村民的代表,所以,征收土地首先要与村委会(或村民小组)签订一份征地补偿安置协议,这个协议总体约定本次征地的位置、面积,征地拆迁补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗的补偿费的总额,需要安置的农业人口数、安置方式,补偿款的支付方式、支付时间、交地时间等关键内容。

被征地农民享有土地的承包经营权,土地被征收之后,农民的土地承包经营权相应也就没有了,所以,征收方要对被征地农民进行补偿、安置,与被征地农民签订补偿安置协议。

我国土地管理法规定,具有征地资格的是区县以上人民政府,而具体实施的则是区县政府授权的征地部门,有一些地方由国土资源局负责,城市征地则由房管局负责,有一些则由专门成立的动迁办、征地办、土地储备中心等机构负责,征地补偿安置协议,应当与这些机构签订。

认为开发商的拆迁安置补偿协议不合理,可以起诉吗?

二、协议约定的内容要清晰

征地拆迁补偿协议重点是对补偿、安置进行约定的一份协议,约定的是征收方补偿的义务和得到土地的权利,被征收方则是获得补偿的权利和交出土地的义务。

征地拆迁补偿协议关于安置、补偿的约定必须要明确。很多地方征收方在签协议前嘴上说的是一套一套的,但是,就是不愿意把承诺写到纸上,律师在此提醒被征收人,一切没有写到纸上的安置、补偿承诺都是骗人的,在我们办理的案件中,征收方在签订协议后出尔反尔,多年没有对被征收人进行安置、补偿比比皆是,况不说没有写到纸上的口头承诺,基本是没有任何兑现保障的。

一份明确合理的补偿协议应该有关于补偿方式、补偿期限、以及违约责任等方面的内容,具体而言包括:

(1)拆迁补偿方式。如果是货币补偿应该约定金额和支付期限;如果是产权置换则要约定房屋差价支付方式和过渡期限;

(2)明确安置房面积、标准和地点;

(3)明确搬迁期限、过渡方式和过渡期限;

(4)明确搬迁补助费、临时安置补助费或者停产停业损失费发放标准和支付方式;

(5)明确违约责任和争议解决的方式。现实情况比较复杂,所以我们要当场签字盖章,并妥善保管该协议。双方在谈判过程中也可以采取其它方式保留口头约定的证据。

认为开发商的拆迁安置补偿协议不合理,可以起诉吗?

除了以上提到的几点外,律师在此提醒大家需要注意以下这几种协议坚决不能签!

一、“空白协议”不能签

在征收拆迁的实践中,”空白协议”的签订比较常见。律师通过多年的拆迁代理经验发现:通常,会有村委会或者村集体里的相关工作人员和拆迁方的人员一起拿着空白协议上门找被征收人签字。当被征收人质疑为什么协议是空白的时候,这一行人通常会说:“相关程序还在审批,反正补偿不会少你的,你优先签了字就可以优先选房子或者有其他好处”;或者只要是被征收人提的条件都通通答应,前提是先把空白协议签了……

在这样的情况下,很多被征收人禁不住诱惑就把空白协议签了。

然而,直到拿补偿的时候,被征收人才会发现自己上当受骗。征收方给的补偿跟之前的许诺完全不一样。

这主要是因为“空白协议”的内容尚未确定,被征收人一旦签了字,主动权就转移到了拆迁方手中,这时候征收方对于补偿金额、补偿方式、补偿期限等协议内容想怎么填就怎么填,而当事人只能被动接受。

当然,空白协议是法律明令禁止的,但在实际维权过程中,被征收人又往往因为举证困难而陷入被动的局面。对于“空白协议”,被征收人要承担很大的风险。

所以,律师提醒大家,不管征收方说得如何天花乱坠,许以何种好处,绝对不要上当受骗,空白协议一定不能签!

二、内容不清、重要条款缺失的协议不能签

根据相关法律规定,征收补偿协议至少应该包含以下主要内容:

(1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;

(2)安置用房面积、标准和地点;

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;

(6)违约责任和争议解决的方式;

(7)当事人约定的其他条款。

以上内容都是拆迁补偿协议必须具备的内容,也是与被征收人的利益息息相关的重要信息,如果上述内容在补偿协议中严重缺失,被征收人千万不能签字,避免因协议内容不明确发生不必要的纠纷。

三、补偿不合理的协议不能签

补偿合理与否,其衡量标准应是以市场价格为准。过低补偿不能签,当然,被征收人也不要漫天要价。

而市场价格被征收人如果不好把握,可以周围邻居的补偿价格进行对比。如果你的补偿费用与周围邻居相差过大,那就很可能不合理了。

但总体来说,补偿金额的确定是一个比较专业的问题,律师建议如果被征收人对补偿方案尚有疑问,先不要着急签字,必要时可以寻找一位专业律师来帮助您辨别!

四、没有规定违约责任的协议不能签

前文也有提到,违约责任和争议解决方式是补偿协议里必须要有的内容。而所谓的违约责任不仅是针对被征收人,更要针对征收方。

现实中,征收方经常会拿事先拟定好的格式协议给被征收人签字。这样的格式协议一般都没有对违约责任承担的相关条款规定。这主要是因为:事实上征收方知道置换的房屋可能会存在某些问题与协议不相符合,货币补偿也可能会不能按期足额下发,所以征收方在拟定协议的时候会尽可能的规避责任的承担,也就是不约定违约责任,但这对被征收人极为不公平。

所以,在签订补偿协议的过程中,违约责任的相关内容是不能忽视的,补偿协议除了应该明确补偿方式、补偿方式及期限等重要内容,还应明确双方相应的义务和责任,在此告诫各位被拆迁人,规避责任的补偿协议一定不能签!

总的来说,目前关于拆迁安置补偿协议的案件,被征收人对补偿协议不服的情况主要以行政诉讼为主。但如果对被征收人不履行协议约定义务的,或者已经履行完毕的补偿协议提起的诉讼,通常认为不属于行政协议司法审查的受案范围,房屋征收部门会以民事诉讼提起诉讼。而且当事人因行政机关与第三人签订的补偿协议,侵犯其合法权益提起的诉讼,也是不属于行政诉讼法规定的受案范围的。

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