房产证抵押担保有哪些风险?
发布时间:2020年3月17日 pm1:30
提示:法律咨询具有特殊性,文章内容仅供参考,如需更多帮助,请咨询律师。 找律师> 在线咨询>

现在社会人群都有经济能力购买属于自己的房屋,在办理过户手续时会写上自己或者家人的名字。在遇到经济困难或者家庭变故的时候可能会选择用房产证抵押担保。

 

在法律的角度考虑我们有诸多手续需要办理,同时我们应该向律师或者法律工作者咨询一下相关注意事项。例如房产证抵押担保的风险有哪些?

 

一、抵押权人要善用《房屋租赁合同》控制风险

(一)风险防范原理——买卖不破租赁

所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,

 

买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

 

“买卖不破租赁”的法律依据:

1、《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”;

 

2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:

 

“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;

 

3、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定:“房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效”。

 

此外需要明确的是“买卖不破租赁”是指租赁合同生效之后发生的买卖、抵押等处分行为不能对抗原有的租赁合同。

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定:

 

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予以支持。

 

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

 

也就是说在抵押权生效之后发生的租赁行为不能对抗因行使抵押权而发生的转让行为。

 

(二)以《租赁合同》防范风险适用之情形

1、房屋未取得房产证不能办理抵押登记

 

如A公司希望找B小额贷款公司借款50万,但是A公司可以提供担保的财产只有价值150万的商业网点房一处,而且因房地产商的原因,该商业网点房的房产证迟迟没有办理出来。

 

A公司的还款来源有保证,B小额贷款公司愿意借款给A公司;但为了防范房产证办理出来之后,A公司将商业网点房抵押或者卖出的风险,

 

B小额贷款公司要求A公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司,且其对该房屋具有转租并收取租金的权利。

 

因为租赁期限最长为20年,为了保障A公司的第二还款来源,B小额贷款公司通过签订两份租赁合同的方式(第一份租赁期限为40年,第二份租赁期限为20年)将租赁期限设置为40年。

 

在这个案例中因为A公司的第一还款源有保障,所以第二还款源可以适当放低,但是为了防范A公司借钱后擅自转让房屋逃避债务的道德风险,

 

B小额贷款公司要求A公司将其商业网点房出租给B小额贷款公司,根据“买卖不破租赁”原则,即便签订租赁合同之后A公司转让出租房屋,对B小额贷款公司的影响也不大。

 

2、房屋解抵押后重新设置抵押权

五年前A在单位附近按揭贷款购买了一套小户型住房,现该房屋已经升值到100万,但还欠银行按揭款20万。

 

A所在的单位两个月前搬迁到城市的另一边,A考虑上班方便,打算在单位新址附近买一套住房,还差40万元,但是A不愿卖掉旧房融资买新房。

 

A希望先解除旧房抵押,再通过抵押贷款的方式买新房,但是解除旧房抵押需要先还清欠付银行的20万按揭款,于是A找到B担保公司要求提供担保。

 

B担保公司决定通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助A贷款20万支付给按揭银行,解除房屋抵押。

 

解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司,担保公司帮助其从银行获得贷款60万,归还前期的贷款20万,剩余40万用于购买新的住房。

 

但是B担保公司的交易模式存在一个潜在的风险就是B担保公司在担保A贷款20万时,完全是靠信用担保,

 

若是A在旧房屋解抵押后,不再将解抵押的房屋抵押反担保给B担保公司,那么B担保公司不仅不能收取后60万元贷款的担保费,而且前20万的担保债权也无任何保障。

 

为防范这种风险,B担保公司可以在解抵押之前先与A签订《房屋租赁合同》防范解抵押后A擅自处分房屋。当然在此种情况下,B担保公司也可以通过顺位抵押登记的方式控制风险。

 

3、担保人激励反担保人直接偿还债务

A公司向B银行借款,由C担保公司为A公司向B银行提供连带责任保证担保;

 

在A公司向C担保公司提供的反担保措施中,除了A公司自身向C担保公司提供房屋抵押反担保之外,再由D为A公司向C担保公司提供连带责任保证反担保。

 

后A公司财务状况恶化,B银行要求C担保公司提前还款。经B银行同意后,C担保公司希望由D直接向B银行还款,D也愿意,但是D担心还款后,自己的债权没有保障。

 

为了消除反担保人直接偿还债务后其债权得不到保障的顾虑,担保人可以要求债务人就提供抵押反担保的房屋再签订两份租赁合同(一份租期为40年,另一份租期为20年),

 

并约定担保人享转租并收取租金的权利。当出现反担保人直接清偿债务的情况时,担保人可以将抵押物转租给反担保人。

 

但是此种签订租赁合同的交易方式只能防止债务人擅自转让抵押房屋,承租人的债权没有优先受偿效力。为了保障担保人和反担保人的追偿权,可以以顺位抵押的方式保障其优先受偿权。

 

二、保证人和反担保人要善于利用顺位抵押保障自己的追偿权

顺位抵押不属于我国的法律专用术语,我国法律明确规定的是余额抵押。余额抵押也称再抵押,是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后,在其余价值上再设定其他抵押权,

 

即各个抵押关系不重叠,所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。

 

《担保法》第35条第2款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”

 

再抵押制度对于充分发挥物的价值,为民事主体的融资方便提供了制度安排。而顺位抵押实质上是重复抵押,是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后,又向其他抵押权人设定担保的行为。

 

重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人,形成数个抵押关系,其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

 

国外一般都承认重复抵押的效力,首先,重复抵押的制度安排符合意思自治原则,无论是债权人还是债务人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排,

 

签订重复抵押的合同,表明其愿意承担重复抵押的风险;其次,重复抵押制度为民事主体融资提供方便,对民事主体的生存和发展具有决定性的意义;

 

再次,就实务层面而言,虽然当事人为融资提供了抵押,但真正依赖抵押权保障债权实现的较少,抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。

 

在我国,虽然《担保法》第35条第1款规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

 

但是《物权法》第199条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

 

(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿”,《物权法》的该条规定似乎又默许了重复抵押。

 

而且在我国的实务操纵中,登记机关不对抵押物的价值和担保金额作实质审查,故保证人和反担保人完全可以以余额抵押的方式办理“顺位抵押”登记。

 

例如,在上面讲到的担保人激励反担保人直接偿还债务的案例中,反担保人事前可以与担保人约定,

 

担保人在办理抵押反担保登记时将抵押财产价值约定高于担保金额,连带责任保证反担保人可将高于担保金额的部分再办理抵押登记。

 

若债务人出现逾期付款行为,需要连带责任保证反担保人直接偿还债务,在其偿还债务后,担保人可以注销自己的抵押权。

 

此种交易模式,既能激励连带责任保证反担保人直接清偿债务从而避免担保人承担保证责任,又能保障连带责任保证反担保人的追偿权。

 

在债务人向债权人提供抵押物,担保人为债务人向债权人提供连带责任保证的情形下,此交易模式同样适用。

 

三、抵押人擅自转让抵押物的风险控制措施

在实务中债务人为了再次融资,可能需要转让抵押物。此时,债务人或抵押人一定要注意防范风险,否则可能承担不必要的违约责任。

 

(一)未经抵押权人同意对抵押物的处分并非必然无效

虽然《担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

 

但是《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。

 

也就是说,在抵押人擅自转让抵押物时,若受让方通过行使涤除权,涤除转让标的物上的抵押权负担的,该转让行为有效。

 

(二)擅自转让抵押物行为无效不影响转让抵押物的合同之效力

《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;

 

未办理物权登记的,不影响合同效力。”该条规定确立了物权行为和债权行为的区分原则。

 

抵押人擅自与第三人签订合同转让抵押物,其中转让抵押物的合同属于债权行为,而转让抵押物所需的交付或登记属于物权行为。

 

《担保法》第49条所规定的抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效,是指转让抵押物的物权行为不发生效力,而非转让抵押物的合同无效。

 

抵押人擅自转让抵押物,因该转让行为无效,故对抵押权人的风险不大;但是对于抵押人而言,其可能承担巨额的违约责任,而非缔约过失责任。

 

现在社会中可以解决经济困难的方法有很多,房产证抵押担保是其中方法之一。在处理的过程中我们需要注意合同细节,

 

关于双方交易和付款时间的要求和具体权限等详细内容需要沟通清楚避免不必要的纠纷出现。

 

在必要的时候我们应该寻求律师和法律服务人员的帮助,维护自身的合法权益,为财产和家庭提供安全的保障。

1,不能过户,影响房屋交易

2,逾期可能会被查封拍卖

在线律师
上一篇: 下一篇:
相关知识
可以继承房屋,但不能继承宅基地 房屋是个人财产,可以继承,且受法律保护。 宅基地的所有权归村集体,村民只有使用权。 房屋存在期间,可以继续使用宅基地,但是不能在原基础上翻修或重建。 其实这个问题,是很……
阅读 ( views)
9月
法律由国家强制保障,体现的是统治阶级的意志。从法律的定义来说,法律是为了正义,但更是为了维护社会的稳定。 1.法律只是最低限度的道德 法律的门槛其实不高,它是要求人们必须遵守的底线,突破了就要受到处罚。……
阅读 ( views)
9月
接触过几百件执行案件,也处理过很多起纳入失信和解除失信的案件。根据你的问题,我可以明确的告诉你,你对失信被执行人制度并不了解。因为,并不是所有的被执行人都会被纳入失信被执行人。 首次,案件进入执行程……
阅读 ( views)
9月
认缴制度是指在注册公司时,在承诺的期限内把注册资金上缴,企业可以去工商局自主认定金额和缴纳时间,只要在认定的时间内缴足就可以。 越来越多人选择自主创业,面临着没有注册资本的困境,所以国家推行了认缴制……
阅读 ( views)
9月
女生在婚前全款购房是否有必要?个人认为回答这个问题可以从四个方面去把握:买房的意义、全款与按揭的选择、个人经济情况是否允许、婚前与婚后买房的区别。 一、买房的意义。房产作为一个人一生中很重要的不动产……
阅读 ( views)
9月
这要分你是主动辞职,还是被动离职。 一、你是主动辞职,那么公司中断你的社保五险后,您一般有三种选择: 1.转到灵活就业窗口自己缴纳,办理时要问清楚衔接问题,个人缴纳和企业缴纳还是很多不一样的,不要因为不……
阅读 ( views)
9月
首先明确一点,劳动合同终止的补偿和赔偿是两个不同的概念,不要混为一谈。关于劳动合同终止的情形,《劳动合同法》第四十四条列出了六种情形,比如说劳动合同期满的;劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的;用……
阅读 ( views)
9月
退休金是一个通俗叫法。在养老金并轨前:机关事业单位(公务员)等退休人员,退休后领取的是退休金。企业职工和灵活就业人员等退休人员,领取的是基本养老金。 2014年10月,养老金并轨以后,所有的退休人员,退休后……
阅读 ( views)
9月
各位朋友大家好,今天利用这个机会和大家交流一下商业保险和社会保险的区别在哪里? 对于商业保险可能很多人都知道,这是商业保险公司经纪人员推销的重点,很多人寿保险保险公司,基本上推销的还是商业型的医疗保……
阅读 ( views)
9月
要看情况的,比较复杂,看要全款还是首付,婚前还是婚后,产权证是谁的名字一种:婚前的一方父母出钱产权登记在自己小孩名下的,没有其他约定的话,属于个人财产;另一种:婚后的一方父母出钱给买房,如果登记再……
阅读 ( views)
9月
热门文章
老赖不执行法院判决怎么办
老赖是指在民事案件中,不执行法院判决裁定确定的……
拆除临时建筑的补偿
临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造……
股权挂牌能不能进行融资
现在很多公司在发展到一定程度时,需要融资进一步发……
员工无故旷工怎么处理
  员工旷工,公司可以根据情况辞退处理,辞退流……
生育保险待遇包括哪些?
生育保险是五险一金当中的一部分,也从个人每个月……
相关专题
遇见非法催收怎么办
很多人在网贷平台或者小贷公司借款之后,由于一些特殊的原因,没有能够按期、足额偿还款项,此时,借款人……
个体工商户不注销有什么影响
在正常情况下,一个经营实体如果决定不再经营了,那么最好是注销,以免将来留下一些麻烦。个体户可能会有……
起诉别人还钱要准备什么
现在民间借贷纠纷案件立案审查愈发严格,所以要做好比较充分的准备。那么起诉别人还钱要准备什么? 一、……
被辞退怎么拿到双倍赔偿
员工在一家公司工作多年,有离职时希望能拿到经济补偿金想法的人不在少数。其实人都会趋利避害、都有想怎……
知道自己有艾滋病传染给别人犯法吗
艾滋病就是绝症,因为它所破坏的就是人类的免疫系统,所带来的后果就是人体从此不再对疾病免疫,一个小感……
快速讨要工资方法
  劳动者维权难,难点之一是维权时间长,时间成本高。为了维权,需要来回跑很多次,需要找很多人协调……
拖欠农民工资找哪个部门解决
又到了年关,是农民工工资拖欠不发的情况到处频发,而且每个地方都有使得农民工有钱却没有要到,都是农民……
包工头拖欠工人工资如何处理
小包工头不给农民工工钱,说实话真没有什么很好的办法,农民工工资跟上班工资还不太一样,上班族工资即使……
农民工要不到钱怎么办
农民工干完活钱不好拿,这种现在在建筑工地上经常出现。最近两年国家对建筑施工企业拖欠农民工工资问题非……
工地拖欠农民工工资怎么办?
每年都会有拖欠农民工工资的情况发生,不过最近几年,拖欠农民工工资的情况比较少了,这完全归功于政府部……