农村买房合同什么情况下无效?
发布时间:2020年3月17日 am11:26
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您好,一般来说不是本村村集体经济组织成员的农民购买本村的房屋一般属于无效合同,还有一种是城镇户口的居民购买农村宅基地的合同应属无效合同。农村买房合同什么情况下无效?

农村房屋买卖在我国虽然没有被法律明确禁止,但是实际情况中出现农村房屋买卖合同无效却是屡见不鲜。接下来,金土地小编分析一下农村房屋买卖合同哪些情况会被判定无效。

1、地产分离出卖,合同无效

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、主体有问题,合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。

3、侵犯优先购买权,合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人土地出租房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效

在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同,应因违反国家政策而认定为合同无效。

5、非法转让,合同无效

主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

请问我家是库区移民因在县城边八一年建的土砖房因我参军回来安排土地工户口己转出,因家庭种种原因变古房屋年久失修现无房居住因重组家庭加自已的孩子都住在角屋现想在本地基上修建房屋,国家是否批准

按照法律法规政策规定,农村房屋可以买卖,但是限制性的条件比较多。农村买房合同有没有效力,关键看以下三点:


一看买方资格。

这点是最关键的。买方须是农村居民,且与卖方同属于一个集体经济组织。也就是说,要本村人之间的买卖,合同才有效。国家政策明确规定(三令五申强调):城镇居民不具备农村宅基地和房屋买卖的主体资格。另外,买方还必须具有宅基地分配条件,也就是说,已经有宅基地和房屋且面积够用的,不能买别人家的房屋。


二看房屋本身。

这点也很重要。房屋本身应该是合法的,而且卖方对房屋具有完整的所有权。如果是违章建筑的话,那是不能买卖的,就算签订了买卖合同也是无效的。


三看买卖时间。

这一点不少人还不太了解。前几天,国土部再次强调:1999年以后城镇居民使用宅基地不予确权登记。国土部为什么这么说呢?1999年到底发生了什么呢?

那年,国务院办公厅印发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号),其中第二条中明确指出:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

既然国务院到了1999年才正式出台政策禁止城镇居民买卖农村房屋,那么,这一限政出台前就已经订立的城镇居民购买农村房屋的合同,因为当时的法律法规和政策都没有禁止,按照“法不溯及过往”原则,只要合同本身没有问题,应该认定为有效。


农村买房合同什么情况下无效?

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