日本房产泡沫破裂后对人们的影响
发布时间:2020年3月13日 pm2:41
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中国由于特殊的社会环境,所以所谓的房产泡沫与其他国家也是有很大区别的,以后不一定会一直上涨,但也绝不会突然性的崩溃。

日本房产泡沫时候的日本房产,日本没有户籍制度,户口价值为零。日本房产的居住价值不值得一提,都是二三十平米的小户型房子。日本交通发达,城乡差距不是太大,资源价值这方面要比中国好一些,所以日本房价暴涨的情况,几乎都是涨到了投资价值上面,基于了对日本当时经济发展的国度预期,一旦预期小时,之前被夸大的投资价值将一夜之间崩溃。

中国房产价值包括居住价值、户口价值、资源价值,在中国,这三种家孩子中最重要的是户口价值,而在日本,却没有这种价值。东京的人均居住面积是要低于北京的,如果单纯为了居住,并不需要花太多钱。而在中国,户口价值关系到我们生活的方方面面,谁也回避不了,无法将这一部分价值从房屋中排除。

我国城乡的差距大,不够发达的交通,共同抬高了资源在房产中的价值。多少人宁可在北京做北漂,也不想回到连个工作都难找的十八线小城市。房屋的基本价值就是上述那些,可以看出来,推高房价的主要推手集中在了户口和城市资源上。而这两个不平衡的价值又为房屋催生了第四种价值:投资价值。因为户口和资源都是可以在长时间内带来稳定收益的东西,那么很自然,这些预期收益都会一定程度体现到房价里面。但是这一部分价值难以定量,导致其成为各方反复争夺的内容。炒房者炒的就是投资价值,而国家调控打击的也正是投资价值。户口价值,国家可以随时归零,资源价值取决于国家基础设施建设,也不是说变就能变的,唯一能够快速毁灭的,只有投资价值。

中国房价的构成部分是有很多的,中国房产的泡沫也是一种政策性的,不均匀的为泡沫,不会出现那种全国性的大规模的房价大跌,但对于一些投资价值占比过高的国内房产来说,还是有房价直线下跌的风险的。这种落差剧烈的房产市场,才使我们将来购房需要面对的场景。日本房产目前趋于理性,可以多做房产的相关事宜和信息。

首先看日本房产泡沫的时候,在泡沫高峰是1991年,东京住宅平均价格超过200万日元每平方米(约12万人民币/平米)。按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

日本房产从疯狂到崩溃,1955年到1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌。泡沫破灭前,城市间分化加剧,大城市涨幅明显大于小城市;泡沫破灭后,日本房价普跌,但初期大城市跌幅更大;1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市跌幅仅19%;相对于股市,泡沫破灭后,房价下跌速度要慢得多,日本总体住宅用地价格1992-2000年间累计跌幅仅21%。

20年来,日本六大主要城市住宅地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

日本泡沫破灭的原因之一是日本适龄购房人群和经济增速拐点,如果对照日本1974年和1991年房产泡沫前后房地产泡沫的形成与破裂。可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人数维持高位等提供了基本面支撑。但是,1991年后的第二次调整幅度大,持续时间长。原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人数量大幅快速下降等。

泡沫破灭的原因之二主动收紧并刺破,在股票市场与房地产双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策。通胀压力在1989年开始出现(3-4%),而且股价和房价加速上涨,日本央行从1989年开始连续5次加息。与此同时,货币供应增速大幅下滑。1987 年 7 月,日本财务省召集有关金融机构举行听证会,了解金融机构在房地产市场上的活动。此后,财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目, 具体的要求是 ” 房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度 “。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,到 1991 年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。


中国房产何去何从,当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征。从2004年以来中国的平均房价上涨以2倍与人均收入增长的速度飙升。中国的住房空置率高达22.4%,是美国的7倍。在2015年下半年的房价疯长期,在全国300个大中小型城市中,有58个城市的房价超过了10%;其中10个城市的房价超过了40%;9个超过30%;还有9个超过了20%。中国房地产泡沫更是吹得巨大。

不过,由于中国房地产市场的初始条件、市场环境、统计数据来源等前提与欧美房地产市场根本不同,如果仅是用由欧美创立的现代经济学模式来研究中国的房地产市场问题,要找到问题的原因是不容易的。

中国房产市场,一二线房价收入比偏高,三四线基本合理。从房价收入比这个指标来看,北京、上海等国内一线城市要高于其他国际性都市。从房地产开发资金来源基本构成来看,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的,明显超过40%的国际通行标准,具有比较大的不稳定行。于此同时,房地产行业的资产负债率近15年时间里,从52%一路升至77%。一旦未来的房地产资产缩水的话,可能存在更大的资产负债率走高,房地产企业债务风险暴露。这几年国内许多城市的房价快速飙升,无不是与居民的银行负债率全面上升有关。

日本房产泡沫对日本房产市场的影响到了今天,日本房产市场米钱一直持续在稳定合理的范围内,但很多人在面对国内房产市场的时候,会担心中国的房产会不会像当年日本房产一样!

中国房产没有大泡沫,出资著名经济学家黄友光,但也有人说,真正的泡沫都是在破裂之后才知道有没有的。

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