谈下疫情下的房产以及购房心得
发布时间:2020年3月13日 pm2:30
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2020年,庚子鼠年初,举国抗疫。最近几天想必大家也复工了,国家也开始了经济的恢复。

关注房产的朋友们,最近也是蠢蠢欲动了,落户政策放开(购房资格),LPR走低(房贷利率),个别地方首房首贷比例下调,刺激经济的货币政策宽松,各个自媒体和大V 喊着放水了。

消息很多,甚至眼花缭乱,你会觉得自己手里的钱不值钱了,又有恒大代表一些开发商打折,二手房也开始降价,许多朋友觉得买房的机会到了,是一个刚需买房的好机会,发誓要上车了,有的群友要首付20万去投资广州的从化……


下面我来说说买房的技巧,看有哪些坑要避开,最实在的建议和干货了。

一. 买房动机

1.投资:

过去买房的人都赚了,有些人还是觉得房子会涨价,股票理财风险太高,把钱房进银行吧还嫌利率太低。于是就想着买房子赚钱,这里笔者想说的是,并不是房子涨价了就赚钱,我们把首付用来买房子就错失了这笔钱的机会成本,把钱放银行利率再低也是钱。200万存银行5年就是30-50万的利息,苍蝇再小也是肉啊。

第二,你贷款买房要付给银行百分之6左右的利息,你借100万就要还银行210多万啊,前5年每年还的都是利息啊,很少一部分是本金。贷款买房5年,房价涨了25%左右才刚好保本啊。

所以,大家如果没有赚钱的把握,不要不加考虑的冲进房地产,高杠杆投资容易成为韭菜。房子可以投资,但不要傻傻的闭着眼睛买。

2. 上车刚需:

刚需上车,不知道什么时候在房地产圈流行起来,这个词的时候中国高速发展,房价是每每走高啊,只要是房子买了就赚,今天不买明天就后悔,后天就买不起。

还是基于第一条的投资逻辑,如果没有把握保值增值,又不做婚房,也不给小孩用房子报名,我们可以不着急买房子。如果当下首付100万,三年之后首付是105万甚至100万不到,你还会着急买么?

刚需上车,在现在越来越不适用了,换房的成本越来越高,随便买一个房子会占用你首付首贷的资格,原来3层首付可以买房,有贷款记录要变成5层首付甚至更高,让我们置换越来越难,很可能被套住。

3. 真正刚需

什么是真正的刚需?就是你要结婚了,不买房子你女朋友要分手,小孩子要上学,需要房产证报名等。

如果有能力那就冲进去买吧,房子不光是资产,也是我们衣食住行的一部分,我们居住了,享受了,和衣服车子一样我们消费了。

二 .城市的选择

成年人哪有那么多“选择”,房地产发展到现在,不光北上广深限购,二线城市也开始限购。

如果我们投资房产,不限购的城市,此刻就该小心考虑。一个城市只要是中国人,拿一个身份证就能买房子,要是有价值不早就被喜欢炒房的中国人炒爆了么?

所谓的笋盘和捡漏,还能轮到你,温州和各地的大妈,早就包圆了。

那么,我们把房子买哪里?有资格买哪里买哪里,越限购越有价值,不限购要小心。好东西都是抢的。



三. 首付

1.首付大概多少

一线二线的房子不光总价贵,首付也不低了。苏州这样的二线城市手里没有60-70万朝上的首付(总价200万左右),房价可能跑输大盘。上海的入场券也110-120万起步了(总价400万左右)。

你别拿着20万去炒广州、拿30万炒上海了,面积小点没关系,买到的位置也是偏到姥姥家了。

2.首付不够怎么办

首付不够怎么办,答案就一个字:

1)找父母借,找亲戚借,找同学朋友借能借的一概借,江湖救急啊,不买房媳妇要黄了。

2) 从银行借,找不上征信的信贷结构借,让同学帮忙去银行借,只要你名下没借款记录就行。把房子做高评多贷款等。

这里面很多套路和违规操作不多说了,总之想尽一切办法借。具体套路可以私信我。

四 .房子区域选择

你能买得你目标城市的哪个区,就买你哪个区。北京二环在家门口就能看阅兵,谁不喜欢。你首付最大值+你的月还款能力最大限度,就是你能买到的好房子,哪怕踮踮脚去够得到,也是好的。


1.通勤因素

刚需买房自己住,夫妻两个人上班方便的地方就是好地方,如果国企央企公务员,工作稳定,就应该靠近工作单位,快节奏高压力的工作生活,早上多睡会,真得很幸福,哪怕骑自行车10分钟上下班也好啊。

对于单身的朋友工作稳定建议还是靠近单位,体制外想在一个城市发展,个人建议靠近城市的核心地区,越靠近中心越好,你去城市哪里都方便,城市中心往往是地铁1号线和2号线的交汇处,找的就是地理中心。

因为你打拼的是整个城市,不是某个小区域。买不起中心,也要靠近中心买。

2.其他因素

好位置,何为好位置,几句话也说不清,能靠近地铁就靠近地铁,我认为小区门口到地铁口小于800米的房子才算地铁房,远了走路费时间,骑车还麻烦。

可以去地图软件上测一下距离,如果可以亲自走一下10分钟为宜。记住星巴克万达这样的商业周边房子不会差,因为他们对客流量做过严格的选择,小区附近怎么也得有肯德基这样的连锁店,再不好连起码的沙县小吃都没有,那房子真得是又偏到姥姥家了。

好学区,有人把好学区放在选房子的关键,如果您买房子就是为了给小孩报名上学,那好学区一定是首选,哪怕面积小点也没关系,学区房一定是保值增值的好标准。

五 .小区选择

1. 高架旁边的房子不要买

这种房子我看过,不光噪音刺耳,还有灰尘。不要听销售忽悠买隔音玻璃就能降噪。你住着不敢开窗户,卖也不好卖。

我同事高架桥旁边的房子都不敢住,低价租掉自己去别的小区租房子住。同样道理高铁旁,有轨电车旁,菜市场旁,一定不要买噪音污染很难受。

2.没有产证的回迁房一定不能买

过不了户,产权不明,尤其小白图便宜就上当了。有产证位置好学区好的回迁房小心买,回迁房最大的特点就是便宜,但是住起来不舒服,拆迁户房子多,多出租,人员杂,不是自己的房子也不爱护,加上回迁房物业费低,管理水平差,有的甚至没有物业。

这次疫情就可以看出来,好的商品房物业严格控制进出人员,有些回迁房随便进出人又杂又乱。也体验不到物业服务,疫情期间好的物业送菜,消毒,为居民保驾护航。回迁房还有停车乱,垃圾乱扔等缺点,所以要小心买。

3. 公寓一定不要买

公寓哪怕是70年的有燃气,民用水电的公寓也不要买, 不能落户,不算学区,两部电梯10多户人家,你楼上可能开公司,你隔壁可能及时发小拉片的。买卖税费又是大头。

公寓见得最多的就是“六折七折含泪急转”,因为“我老家有急事”,因为“突然要出国”,都什么嘛年代了,互联网时代,骗人也讲点时代性,你是投资失败,亏了想找接盘侠。这种五折六折急转的,主要就是公寓房,不能碰。

具体买房还要根据自己情况买,笔者只希望您不要跳坑,祝您2020年身体健康,买到满意的房子。

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