房产投资哪里好?
发布时间:2020年3月13日 pm2:28
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很多朋友买房之前都会来咨询一下,哪些房子容易升值赚钱,哪些房子绝对不能碰。

今天重要谈谈“哪些房子绝对不能碰”,希望帮助读者朋友们躲坑避险。

公寓的坑

无论谁来咨询,我都不建议购买公寓。因为投资公寓的坑实在太多,很多买公寓的人肠子都悔青了。

曾经有一位朋友说:2016年贪便宜,并且开发商还包租就买了一套公寓,结果别人家的住宅翻了一倍,他的公寓才涨20%,想卖还卖不出,白白错过历史性的大行情。

本来首付够买深圳龙华的,现在亏损卖掉公寓只够买惠州了。

相信很多买房的人,应该都听过“满五唯一”这种说法,这种房子在二手市场很吃香,来一套卖一套。

因为卖方的房产证如果满5年,并且是家庭唯一住房,购房者不需要缴纳个人所得税,只需要交1%的契税。以深圳为例,一套满五唯一400万的房子,杂七杂八加起来仅需4万多税费就能拿下来。

但是,公寓没有满五不满五这一说,必须交20%的个人所得税。

在这里也提醒一下想投资东莞的朋友,东莞是全国仅有的几个住宅也征收20%个人所得税的城市。东莞不光税费重,贷款评估价还很低,导致贷款上不去,所以短期投资尽量不要碰东莞。

回到公寓的问题,公寓买卖还有个特别坑的地方,就是再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税,而且是实行四级超率累进税率(和个人所得税一个道理),征收至少30%最多60%。

再加上5.5%的营业税,各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了,所以,有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,公寓的流动性非常差。

流通性差,也就是公寓你想卖都卖不掉,因为很多买家一看到重税就望而却步了,除非你割肉出售。

投资客更注重短期利润,就算公寓有涨幅,减去各种交易费用,获得的回报必然比同价位的住宅要低。

哪怕自住也不要买,与其买慢涨的公寓,为何不买会大涨的住宅呢?

市场的选择千千万万,没必要趟公寓这个浑水。

其次,公寓很难落户,那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。

我们买房,买的不是砖头,而是房子背后的城市配套,买的是一连串的资源,例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等,千万不要主次颠倒了。

再有就是产权问题。公寓的土地产权只有40年或50年,产权到期后是无法自动续期的。如果没有主动申请续期,或者申请续期被驳回,不仅土地收归国有,连房子都有可能被国家无偿收回。

而住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,不用担心产权继承问题其他还有些其他零零碎碎的缺陷。

另外,在居住体验上,公寓和住宅比还是不太方便:

  • 居住隐性成本高,水电费、物业费都是商业水电而不是居民水电,贵到飞起。
  • 公寓为了安全起见,一般不通燃气,无法明火炒菜,也没有燃气热水器等。
  • 公寓的设计规范没有明确规定,建成什么样,完全看开发商。一般公寓都是回字形设计,通风采光均有问题;
  • 纯住宅的使用率高,公摊能到20%-30%,而公寓的公摊系数比住宅高,能到25%-35%;
  • 公寓的出租住户特别多,每天进进出出很杂乱,居住体验差,有老人孩子的家庭住在这种地方,更加难受。

不少朋友都会问:两个挨得很近的楼盘,一个是1-5层是商业综合体,上面是住宅的楼盘;另一个是纯住宅的楼盘,到底哪个会涨得快,赚得多?

一般而言,是后者涨得快,因为前者有商业综合体,开发商觉得自己配套很好,开盘时就高溢价,假设是4万;而另一个纯住宅,因为没有商业体生活不是很方便,所以开盘价是3.2万。

那么几年后,这两个楼盘会涨成什么样呢?

前者6万,后者5.8万,前者涨2万,后者涨2.6万。

贵,还是前者贵,但涨幅却是后者胜出。

这就是为什么买万达旁边的房子总比买万达本身还要赚钱的原因。

背后的逻辑是有商业综合体和公寓的楼盘,停车混乱,人流来来往往,周边环境差,不宜居。

而有钱人都喜欢“住得纯净一些”,入则宁静,出则繁华,所以后者涨幅更理想。

总的来说,同样的钱,投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。

我们每一次购买都必须实现价值最大化,买就买涨得快的房产,这样才能更快置换到自己想要住的大房子,实现资产目标。

远郊房的坑

远郊房的最大诱惑是便宜,而最大的坑是长期慢涨,跑输大市,甚至套牢。

那什么是远郊房呢?

一二线城市通勤距离超过极限25公里,三四城市超过15公里,都属于远郊房。

一个楼盘中短期是否值得投资,最微观的判断方式就是:如果这个楼盘方圆3公里没有3家以上的房产中介长期经营不倒闭,那就不太值得买。

因为这个楼盘周围没有足够二手成交量,孤零零几个楼盘,中介都活不下去,而我们投资者是要在二手市场变现的,连个中介铺都无,更别说接盘客了,怎么变现?

很多远郊楼盘一手价格不断涨,开发商拼命鼓吹,但是二手却卖不掉,因为有价无市,价格不扎实,导致无法变现。

远郊房还有一个概念就是“临深、临沪、环京”,诸如惠州大亚湾、启东、大厂、固安这种地方,成熟投资者是不会轻易碰的。

据说惠州大亚湾的房子有70%卖给了深圳人,大家想想,一个地方的房子难卖到什么程度才要跨市吆喝,跨市寻找买家呢?

而这些跨市买家的唯一目的就是:卖出

换言之,这些远郊房的潜在“抛盘力量”是远远大于“吸盘力量”的,一个区域如果大家都想着卖出,价格一定上不去。

那临深、临沪、环京什么时候值得买呢?对,大涨前夕。

大涨行情来的时候,总有冲昏头脑的人拼命上车,远郊房就会有一波急速上涨,这时大幅获利后就要趁早落袋为安,置换到更安全的地段。

不然就像燕郊的房产一样坐过山车,从1.8万涨到4.2万,然后又跌回2.8万。

远郊房的投资逻辑:快进快出,赚到货币行情就走。

有些人第一套买了惠州,惠州的平均涨幅远远低于深圳,年景不好的时候可能还要亏本,好不容易涨一点点,想换房的时候,卖房的周期可能都要一年,操作起来非常困难。

并且买了外地严重过剩城市的房子,贷了款,就有了贷款记录,再回来深圳买就要首付五成,钱没有赚到,深圳的房价涨了,你回来买房首付三成变成了五成,发现当时三成可以买深圳的单间,现在居然买不起了。

这个年代,处女贷比处女还值钱。

人生第一次一定要给一二城市有价值的房子,因为以现在的政策,你只有一次三成首付的机会撬动更多的资金。

在处女贷、房票珍贵的前提下,一次严重的错误购买,将要花更大的代价来挽救。甚至一次失误,就是一个阶层。

商铺的坑

早在十年前,互联网购物还不那么厉害的时候,商品零售的渠道主要靠实体商铺,每个城市都有一两条步行街或购物中心,而这些地方的商铺的租金都是天价的,才有了“一铺养三代”的说法。

但是,随着互联网深入社会各个毛细血管,零售渠道的多样化以及商品产能过剩,实体商铺的租金已经连年走低。

并且,在中国现阶段投资房产,赚的是资本利得,而不是利息。一个商铺哪怕一个月收1万租金,要赚100万,也得差不多十年,但是买住宅十年差不多可以做两个周期行情了。

大部分以租金来吸引人的投资项目都是坑,所谓包租几年,更是大坑。

另外,商铺是一个极易受到冲击的资产,商铺门口的马路改道,装上护栏,人流过不来,租金会立即下降。

其他诸如交通管制,地铁围蔽施工、周边业态变化,消防检查,甚至门口多种了一个树都会对商铺的租金产生影响。

很多朋友这时就会说了:收租挺好的,并且商铺也涨了。

当然,我们不是说100%的商铺不值得投资,而是说在商铺这个领域,真正赚到大钱的概率不高,可能占10-20%,但是住宅却不同,投资住宅的人80%都赚钱了,投资就要投大概率,寻找确定性回报的领域,长期做,反复做。

那确实要投资商铺,买哪一种呢?

买5000户以上的成熟社区底层商铺,门口面向小区外面,以便吸引更多消费人口。

这类型商铺做的是社区生活消费的生意,例如餐饮、医药、美容美发、少儿教育等,刚需高频,并且稳定,有一定安全性。

市区高价盘的坑

投资房产还有一类项目极具隐蔽性,那就是“市区高价盘”。这类型房产一般位于城市核心地段,配套成熟,有不错的教育、商业综合体资源,备受关注,但大家都知道:如果一套房什么都完美了,它一定有一样不完美,那就是贵。

作为成熟的投资者,买的一定不是项目的现在,而是项目的未来。

市区高价盘,所有配套都成熟了,未来可以变得更好的因素就大大减少了。那么它升值的预期,就没那么大了。

如果一项资产的价值已经体现在价格上,也就是“price in”,那么我们应该立即回避,寻找其他更有潜力的资产。

市区高价盘,因为是标杆楼盘,开发商一定会开足马力,大做营销,拉高人们的价格预期,从而实现高溢价销售。

也就是说,该楼盘市价该卖4万,但是开发商全城大搞宣传,号称“传世之作,珍稀收藏”,人们就会有一定的心理预期,认为开盘价在5.5万以上,结果开发商5.2万开盘,引发疯抢。

而这些疯抢的人,都会被套几年,因为市价4万的楼盘,高溢价5.2万卖掉,也就是前面1.2万的涨幅已经被开发商提前透支,落袋走人。

所以,房产投资有个原则:除非政府限价打压,一般而言不买大搞宣传的项目,真正的好项目,是不需要做宣传的。

小产权的坑

小产权,是很多没有购房资格的人的考虑之一,这类房产没有正式的产证,一般要求全款交易,买来也只是自己住或者出租,很难在银行获得贷款。

那这一类房产,有没有投资价值呢?

总体来讲,中国的地上建筑,无论住宅、商铺、公寓、小产权、宅基地都有一定的价值,但是我们成熟的投资者追求的不是涨就行了,还要“涨得快,涨得多”,显然小产权不能满足我们的要求。

我们要明白,投资一定是有优先项的,以上那么多类型的房产,小产权一定不是优先项。

小产权很难贷款,没有杠杆,同样是100万本金首付三成买一套330万的住宅,与100万全款买一套小产权,同样是翻倍的行情,哪一种赚得多?

毫无疑问是三成首付,3.3倍杠杆的住宅。

自有资金投资回报率=涨幅*杠杆

2成首付就是5倍杠杆,3成首付就是3.3倍杠杆。

小产权自有资金投资回报率大概率跑输住宅。

即使这样,深圳甚至其他城市的小产权2015-2018年这一波行情,还是翻倍上涨了。只不过小产权是最后涨的,并且论自有资金回报率,还是不如贷款买住宅上杠杆厉害。

深圳华强北有两兄弟,一个买了一堆东莞长安的小产权,另一个买了南山的住宅,前者还在吭哧吭哧地求租客交租,“每月来一次”,后者已经开始借助银行资金裂变一套变两套,两套变三套,不断调换仓位,去二线城市扫货。

那如果已经买了小产权怎么办呢?

逢高出货,调换仓位到住宅领域,不要死等拆迁补偿。

很多人容易被媒体的拆迁暴发户新闻影响,梦想自己有一天也成为他们之一。

现实世界是怎样的呢?

中国的拆迁补偿,以目前的行政效率,90%的项目都是漫漫无期的,深圳有很多项目1998年就立项拆迁了,一家子,现在孩子都结婚了,还在住在落魄的破房子里。

我们投资,当然是要把主动权把握在自己手里,买小产权等拆迁,万一一直不拆呢?

以上所有投资,长期来看,都会赚,但是成熟的投资者一定知道优先项是刚需住宅,那么刚需住宅怎么买才能大赚呢?

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