小产权房是不是违章建筑?
发布时间:2020年3月13日 am11:18
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您好!小产权房一定是违章建筑:只要是将农村集体建设的房屋卖给非村集体成员,这样的房屋就属于小产权房。目前小产权房属于国家重点整治对象,新出台的《土地管理法》也没有给小产权房“转正”的机会,所以拆除违章建筑项目必然会涉及小产权房。

小产权房是不是违章建筑?

第一,小产权房为什么违章

小产权房的产权不是“小”,而是没有产权。主要是因为以下原因:

  • 土地实际用途与规划用途不一致。例如,将原来属于村集体的耕地用于建造住宅房屋。
  • 土地实际使用人与规划使用人不一致。例如,村集体的宅基地是福利性质的土地,仅限村集体成员可以使用;如果将宅基地上建设的房屋卖给村集体以外的人居住,这类在题目中描述的房屋就属于小产权房。

《土地管理法》规定:农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。

只要用途或使用人与原有规划不一致,就属于违法或违章建筑。

第二,拆除违章建筑是否涉及小产权房?

小产权房既然属于违章、违法建筑,就早晚会被拆除整治。并且整治行动这些年一直都在进行,而近几年整治力度一直在加强;且即使拆除了小产权房也不一定有补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第三,关于小产权房的其他提示

如果题主正在考虑购买小产权房,建议题主不要购买。

小产权房本身违法,其买卖过程也不受法律保护;购买后也没有房产证或产权登记手续,所以法律上并不承认买方拥有小产权房的产权。

并且,即使对购房合同进行公证、或找律师见证,合同的法律效力均不可能被认可。买方随时可能以“合同无效”为由,反悔卖房行为,所以房子随时可能被卖方收回,买方最基本的权益无法被保障,更不要提可能的征收拆迁赔偿了。

小产权房是不是违章建筑?

首先要了解下什么是房产产权,房产产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。

拥有房产产权则可以依法办理房产证或不动产证。

而所谓的小产权房,是民间的一种通俗叫法,在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。通常所谓的小产权房主要指两类:其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

这部分小产权房产由于没有正规齐全的政府审批手续,是办理不了房产证的,其中农村集体用地土地使用权归集体所有,一般如果是该村的村民的话,是可以放心购买的。如果将来国家征地的话,是对村集体赔偿,村民再从村里拿补偿款。

从这个角度理解,不属于违章建筑。

另一种情况则非常不安全,私自变更土地用途是不受国家法律保护的,属于违章建筑,一旦国家收回则没有一分钱的赔偿。现实生活中,一部分人贪图便宜会购买这些房产,认为住的人多的话国家也不敢强拆,却没有想明白:一旦房子想交易出去,或者即使短期不拆迁,等到房子老旧时还是没有一分价值的。

除了以上两种是我们通常所说的小产权房外,还有一类房子也属于小产权,比如经济适用房,需要购买者达到一定要求,补齐房款差价后才能完全拥有产权。

小产权房是不是违章建筑?

小产权房区别于商品房,不能依法办理房产证,所以不能转让。因此,有些人买到小产权房后,就担心这种房是否属于违章建筑,并且担心违建后会被依法拆迁。

首先,了解下违章建筑有哪些?

1、未取得市、区城市规划管理部门规划许可证而擅自施工的工程;

2、未取得施工许可而施工或虽有施工许可证,但未按批准范围、内容施工的工程;

3、在批准期满后仍不拆除的一切临时性建筑和构筑物;

4、在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台等处擅自搭设的附属建筑物;

5、未经批准在人行道、马路边、公共绿化地内搭建的固定售货摊(棚)等;

6、未经批准占用过道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋为及其设施;

7、私人在城市擅自占用国有土地和在农村非法占用集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物;

8、擅自占用城市绿化用地或擅自在城市公共绿地内建成的建筑物及附属设施;

9、其他违反建设法律、法规的建筑物、构筑物。

其次,小产权房是否属于违章建筑可以根据以下两种情况判断:

1、在集体建设用地上建成的小产权房,依法办理了审批手续后,即属于合法建筑。

简单地说,就是利用宅基地建成的房子,法律上是允许在该土地上建房的,所以依法获得审批后,即属于合法建筑,并且不会被拆迁。

2、在集体企业用地或者占用耕地违法建成的房子,违反土地管理法,属于非法建筑,可能遭到拆迁。

土地管理法规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设,而建成房子属于非农建设,所以属于非法建筑,一旦被发现,可能被拆。

小产权房是不是违章建筑?
 国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

  1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。小产权房建设显然不符合现行土地管理法的规定。此外,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农村的住宅不得向城市居民出售。

2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确,城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”,任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

总之,从国家相关法律法规、政策的规定可以看出,农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,与农民特定身份相联系,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房买卖合同本身是无效的,小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

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