被征收房屋的用途如何认定?
发布时间:2020年3月13日 am10:47
提示:法律咨询具有特殊性,文章内容仅供参考,如需更多帮助,请咨询律师。 找律师> 在线咨询>

导读:在农村集体土地上房屋拆迁过程中,拆迁方如果本着公平、公正、合理的心态,被拆迁人既能改善生活水平、置换或购买的房屋也可以上市交易买卖。但在实践中,这就是个梦想奢望而已,全国普遍现在违法征地、拆迁,无任何手续、补偿也非常不合理的情况下,用其各种手段逼迫被拆迁人签字搬迁。必经征地拆迁已纳入政府行为,其有执法权,而我们老百姓在此类案件中,属于弱势群体,在征地拆迁的进程中有放松警惕的心情,拆迁方会趁虚而入一举攻克,达到其目的。在此,征地拆迁律师团队崔鹏为了广大被拆迁人能有效维权,如何救济,今天给予老百姓聊一聊:2018年农村集体土地上房屋拆迁新规定,莫要错失良机!

一、你所要了解的

针对房屋拆迁程序、手续、补偿方式、如何评估等等诸多问题,法律法规已经有明确的规定。假如按照现行法律规定去实施的话,被拆迁人的生活水平压根不能降低,更能手头还有富裕钱。然而,拆迁方为了降低拆迁成本,拆迁高效为目的下,拆迁方拿地方政策说事,此政策真的是合法有效的吗?难道能违背法律法规?可以违法上位法?答案是否定的,其目的很明显,达到不可告人的目的。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒广大的被拆迁人,政策并不代表法律,我们可以要求拆迁方出示相关文件,是否有省政府或者国务院的征地批准文件(有公章),如果拆迁方不给出示或者说我们没有资格看的话,那么,我们可以通过政府信息公开的方式调取。

依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十条规定,公民、法人或者其他组织依照本条例第十三条规定向行政机关申请获取政府信息的,应当采用书面形式(包括数据电文形式);采用书面形式确有困难的,申请人可以口头提出,由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。

政府信息公开申请应当包括下列内容:

(一)申请人的姓名或者名称、联系方式;

(二)申请公开的政府信息的内容描述;

(三)申请公开的政府信息的形式要求。

更多征地拆迁法律咨询:bjybcp。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家,邮寄要用中国邮政(EMS),底单保存为以后维权做准备,莫要口头提出。

二、你所要清楚的

评估报告的是否客观公正直接影响到我们的补偿额度是否合情合理,然而大多数被拆迁人对于评估程序不是很清楚,单单只看报告单中分项及总额,基本都忽略了评估机构如何选择、房屋评估按照什么方法确定。如何判断其是否合法呢?

1、房屋评估办法。对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。不同的方式方法决定着房屋的价值,大多数拆迁方对于农村集体土地上房屋按照成本法计算再乘以折旧系数,严重影响了老百姓的利益。合法吗?当然不。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家,最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定法释〔2011〕20号,第十二条规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说,农村集体土地上房屋在征收之前属于城市规划区内的,补偿可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为依据,得到合理补偿。

2、评估程序。依据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定,程序步骤如下:

1、选定评估机构(第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定);

2、房屋征收部门委托评估机构(第六条规定);

3、房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象(第九条规定);

4、房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

5、房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管(第十二条规定);

6、房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示(第十六条规定);

7、被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估(第二十条规定)。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家,评估机构的选择是很重要的,如果拆迁方制定的评估机构,那么针对房屋评估其意义何在?评估机构听谁的你不清楚吗?有其公平性、公正性、客观性存在吗?

三、你所要明白的

拆迁安置补偿协议的签订,是基于补偿合情合理的情况下,针对自身合法财产的认可。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定,房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家,(1)被拆迁人千万不要签空白协议(2)口头承诺如何作为要求的依据?(3)拆迁安置补偿协议最低一式二份,其中就有你一份(4)看清协议内容是否违约责任条款。

四、你所要知道的

农村集体土地上房屋拆迁补偿

补偿方式:产权置换、货币补偿、产权置换+货币补偿相结合。

(1)产权置换:原地回迁不得低于1:1;

(2)货币补偿:建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿(指城市规划区以外的农村)。

征地拆迁律师团队崔鹏提醒大家,中国地大物博,因此法律适用于全国各地,根本不能规定拆迁补偿数额,但拆迁补偿是有原则规定的。

法律链条:

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的,要带头严格执行规定程序和补偿标准。

第三款规定,城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第一款规定,加强监督检查。取消行政强制拆迁,申请司法强制执行;先补偿后搬迁,禁止采取暴力威胁迫使搬迁。

第二款规定,推动完善政策,切实维护被征地拆迁农民的合法权益。房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。

第三款规定,强化责任落实,督促地方政府和有关部门依法履行职责。要对有关地方政府履行征地拆迁主体责任情况进行监督检查,督促严格审批征地拆迁项目,认真履行公告、告知、听证等程序,加强管理监督,依法依规进行征地拆迁。

第四款规定,严肃查办案件,严格追究有关责任人的责任。加大查办违法违规强制征地拆迁案件的力度,重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为,采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为。

房屋用途一般分为住宅与非住宅两大类。征收部门对房屋以居住房屋和非居住房屋两大用途来进行划分,再对不同性质的房屋进行细化补偿。所以房屋用途直接影响到补偿的多少,被征收人就必须先要明确自己的房屋是哪种用途,避免因房屋用途被认定错误而导致补偿偏低。

在进行房屋征收的过程中,如何确定被征收房屋的用途,是住宅还是非住宅?

通常情况下,房屋的用途由以下原则确定:房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准;所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的为准;产权档案中也未记录用途的,看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。

通过以上方法,被征收人可以查清自己的房屋是住宅还是非住宅。但是会存在一些特殊情况,比如被征收人房屋所有权证上标明的用途为住宅,但其利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营,维持家庭生活,也依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录,此时就涉及到住宅改非住宅(也即住改非)。

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定,对拆迁范围内,产权为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

所以在实际征收过程中,房屋的用途认定、补偿的不同,不仅仅需要房屋产权登记,还要结合具体情况判断

  首先,看房屋产权证登记的用途,一般分为住宅、商用等。

其次,如果房屋产权登记的用途与实际用途不符的,大部分人遇到的情况是“住改非”。“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅,但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录,这种情况下,依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定,可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿,具体的规定由地方制定。

住改非房屋的认定

第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。

第二、完税凭证。通常而言,生产经营与纳税相伴随,有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动,从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。

第三、租赁手续。对外出租的房屋,提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

第四、房屋实际使用现状。

第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿,某些地区出现临近拆迁前,被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况,此类房屋不能按照“住改非”补偿。

实践中,房产证上写的是住宅,而实际上用作经营的情况下如何补偿?

其主要依据 2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定:对拆迁范围内,产权为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

另外,《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选用收益评估法。

根据上述规定可以看出的是,法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中,由于各地区基本情况不同,在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法:

1、按照房屋的实际用途补偿,也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的,根据住宅房屋的实际状况,比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况,再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的,按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿,这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短,尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的,该部分按照商业用房的补偿标准补偿,其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

以上,仅仅提及了实践中常见的“住改非”房屋的补偿方式,具体操作上是根据各地区实际情况确定。在明律师在此提醒各位,遇到“住改非”时,如若对补偿有异议的,一定要及时咨询专业律师,避免自己权益受损。

在线律师
上一篇: 下一篇:
相关知识
可以继承房屋,但不能继承宅基地 房屋是个人财产,可以继承,且受法律保护。 宅基地的所有权归村集体,村民只有使用权。 房屋存在期间,可以继续使用宅基地,但是不能在原基础上翻修或重建。 其实这个问题,是很……
阅读 ( views)
9月
法律由国家强制保障,体现的是统治阶级的意志。从法律的定义来说,法律是为了正义,但更是为了维护社会的稳定。 1.法律只是最低限度的道德 法律的门槛其实不高,它是要求人们必须遵守的底线,突破了就要受到处罚。……
阅读 ( views)
9月
接触过几百件执行案件,也处理过很多起纳入失信和解除失信的案件。根据你的问题,我可以明确的告诉你,你对失信被执行人制度并不了解。因为,并不是所有的被执行人都会被纳入失信被执行人。 首次,案件进入执行程……
阅读 ( views)
9月
认缴制度是指在注册公司时,在承诺的期限内把注册资金上缴,企业可以去工商局自主认定金额和缴纳时间,只要在认定的时间内缴足就可以。 越来越多人选择自主创业,面临着没有注册资本的困境,所以国家推行了认缴制……
阅读 ( views)
9月
女生在婚前全款购房是否有必要?个人认为回答这个问题可以从四个方面去把握:买房的意义、全款与按揭的选择、个人经济情况是否允许、婚前与婚后买房的区别。 一、买房的意义。房产作为一个人一生中很重要的不动产……
阅读 ( views)
9月
这要分你是主动辞职,还是被动离职。 一、你是主动辞职,那么公司中断你的社保五险后,您一般有三种选择: 1.转到灵活就业窗口自己缴纳,办理时要问清楚衔接问题,个人缴纳和企业缴纳还是很多不一样的,不要因为不……
阅读 ( views)
9月
首先明确一点,劳动合同终止的补偿和赔偿是两个不同的概念,不要混为一谈。关于劳动合同终止的情形,《劳动合同法》第四十四条列出了六种情形,比如说劳动合同期满的;劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的;用……
阅读 ( views)
9月
退休金是一个通俗叫法。在养老金并轨前:机关事业单位(公务员)等退休人员,退休后领取的是退休金。企业职工和灵活就业人员等退休人员,领取的是基本养老金。 2014年10月,养老金并轨以后,所有的退休人员,退休后……
阅读 ( views)
9月
各位朋友大家好,今天利用这个机会和大家交流一下商业保险和社会保险的区别在哪里? 对于商业保险可能很多人都知道,这是商业保险公司经纪人员推销的重点,很多人寿保险保险公司,基本上推销的还是商业型的医疗保……
阅读 ( views)
9月
要看情况的,比较复杂,看要全款还是首付,婚前还是婚后,产权证是谁的名字一种:婚前的一方父母出钱产权登记在自己小孩名下的,没有其他约定的话,属于个人财产;另一种:婚后的一方父母出钱给买房,如果登记再……
阅读 ( views)
9月
热门文章
寻衅滋事罪多久判下来
在现实生活中因涉嫌寻衅滋事罪被公安机关刑事拘留的……
合同纠纷律师费怎么算
农村家庭养老中的赡养协议相关问题分析
  在我国广大的农村地区,为解决家庭赡养纠纷,……
1级建造师报考条件
随着社会的不断发展,如今市场上对1级建造师的需求……
房屋维修基金必须交吗
买房是我们一生中的大事,但是很多购房者对购房的流……
相关专题
遇见非法催收怎么办
很多人在网贷平台或者小贷公司借款之后,由于一些特殊的原因,没有能够按期、足额偿还款项,此时,借款人……
个体工商户不注销有什么影响
在正常情况下,一个经营实体如果决定不再经营了,那么最好是注销,以免将来留下一些麻烦。个体户可能会有……
起诉别人还钱要准备什么
现在民间借贷纠纷案件立案审查愈发严格,所以要做好比较充分的准备。那么起诉别人还钱要准备什么? 一、……
被辞退怎么拿到双倍赔偿
员工在一家公司工作多年,有离职时希望能拿到经济补偿金想法的人不在少数。其实人都会趋利避害、都有想怎……
知道自己有艾滋病传染给别人犯法吗
艾滋病就是绝症,因为它所破坏的就是人类的免疫系统,所带来的后果就是人体从此不再对疾病免疫,一个小感……
快速讨要工资方法
  劳动者维权难,难点之一是维权时间长,时间成本高。为了维权,需要来回跑很多次,需要找很多人协调……
拖欠农民工资找哪个部门解决
又到了年关,是农民工工资拖欠不发的情况到处频发,而且每个地方都有使得农民工有钱却没有要到,都是农民……
包工头拖欠工人工资如何处理
小包工头不给农民工工钱,说实话真没有什么很好的办法,农民工工资跟上班工资还不太一样,上班族工资即使……
农民工要不到钱怎么办
农民工干完活钱不好拿,这种现在在建筑工地上经常出现。最近两年国家对建筑施工企业拖欠农民工工资问题非……
工地拖欠农民工工资怎么办?
每年都会有拖欠农民工工资的情况发生,不过最近几年,拖欠农民工工资的情况比较少了,这完全归功于政府部……