商铺征收应该怎么补偿
发布时间:2020年3月12日 pm12:45
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导读:在征收过程中,存在着独特的房屋类别:经营性房屋。在许某某诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿再审一案中,最高法院认为,如果许某某提供的纳税证明以及营业执照等,能够证明案涉房屋符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《金华市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》所确定的经营用房认定条件,则婺城区政府应当按经营性用房来进行补偿(来源:人民法院报)。针对经营性房屋与普通居民楼的界定,如何判断?经营性房屋征收如何补偿?如何补偿才算公平、合理的呢?这是您需要了解的!

经营性用房如何补偿?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。

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经营性用房如何补偿?

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估。即居民住房改商业用房的补偿应高于居民住房。

国务院办公厅关于《认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》国办发明电[2003]42号第四条中指出,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

经营性用房如何补偿?

在此我们不难看出,在征收实践中,房屋的用途并不能单一产权登记所相关证明,也要结合实际情况,如营业执照、税务登记、经营的年限、完税证明等。在征收的实践中,因各地区情况不同,经营性房屋补偿也不同。如果不了解自身的房屋价值几何?请及时咨询专业征地拆迁律师团队,进而减少自身的损失。

商铺征收应该如何补偿?

第一种情况,房子实际用于经营,并且房产证上房屋用途为商用。这种情况的商铺没有任何争议,具体补偿项目及计算方式如下:

1、房屋价值的补偿:根据国务院590号令规定,有两种补偿方式:纯货币补偿,可参考周边同地段商铺的价格争取;产权置换,可按照房子实际面积去争取同地段最低拆一平还一平。

2、停产停业损失的补偿。需要结合房子实际经营年限、营业收入综合停业限期等因素确定。具体有以下几种计算方法:

①由评估机构评估来定。

②按照生产经营效益等指标,结合相关的公式确定。例如北京市:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。

③原则上按照被征收房屋市场评估价的百分比确定。例如上海市:因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

④按照经营面积计算。例如济南市:一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算,营业、生产用房为每平方米200元,其他非住宅用房为每平方米150元。

3、搬迁费及过渡费用补偿。

搬迁费可以根据实际需要估算确定;过渡费用可结合具体过渡期限和每月租房费用确定。

商铺征收应该如何补偿?

第二种情况,房子实际用于经营,但是房产证上是住宅,就是通常所称的“住改非”。这种情况和真正的商铺还是有一定区别的。

实践中,这种情况,房屋价值的补偿不能直接按照商铺去争取,但实践中可以参考住宅和商铺之间的价格争取。其他补偿项目比如停产停业损失、搬迁费和过渡费可直接按照上述第一种情况中去主张。

一是搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用
二是拆除非住房住宅房屋造成停产停业的,也将得到补偿:拆迁房屋造成停产、停业的,在规定的过渡期限内,按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

其中过渡期18个月以内的,补偿6个月;过渡期18个月以上24个月以下的,补偿10个月;由于拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期1个月起每逾期1个月,补偿1个月。 拆迁房屋造成停租的,按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿,直至回迁。

商铺拆迁补偿时是按商铺价值赔偿的,但是现在出现了很多住宅改作商铺经营的情况,被拆迁房屋实际用途与房地产权证登记用途不符,依据规定以房地产权证注明用途为准。

商铺补偿依据主要规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

其中,被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价,最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。

而对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,主要根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地区的经济水平、市场环境等有所不同,具体办法由割省、自治区、直辖市具体制定。

另外,值得注意的是:除去以上基本的补偿依据规则,在商铺拆迁的时候应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。其中包括了必须先补偿,再搬迁的程序要求。

最后,在明律师提醒您:如果在征收过程中您的合法权益收到损害,建议及早启动法律程序进行维权,以免错过最佳时机造成不必要的损失。

商铺征收应该如何补偿?

商铺跟房屋相比,它的经济价值更高,因为商铺是会被商家租赁做生意的,它租赁的价格也会比一般住宅高很多。要是房屋被拆迁的话,商铺的主人得到的赔偿肯定也会比一般的住户高一些。然而有时候,作为商铺主的我们对商铺拆迁赔偿中的各种明坑暗坑,一无所知,进而损失惨重。面对着这些坑,我们是逆来顺受,还是迎难而上,我们只有知道商铺的补偿标准,才能对自己商铺的补偿利益有个基本的把控。

下面律师就来说说商铺的补偿标准。

 

首先,我们分析一下商铺和门面房有几种分类,参考补偿标准是什么。

第一种、证照齐全但没取得商铺房产证的,参考门面房价格补偿。

第二种、没有房产证和土地证的租赁房屋,或者用租赁的土地自建的房屋,参考停产停业补偿。

第三种、店铺完全是租赁的房子,不能按照商铺来补偿。

 

其次,商铺的补偿方式包括货币补偿和产权置换。

1、货币补偿是通过不同的法定依据,由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。

有三种法定评估依据:市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的,全新状态的建筑物的正常价格。

2、产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式:异地安置指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减,以等价价值做到产权置换。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

再次,商铺拆迁补偿包含停产停业损失等。

1、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。但是要在看到拆迁协议以后,才能确定拆迁是否合法,以及要争取哪些赔偿。

2、搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。

3、拆除非住宅房屋造成停产停业的,也将得到补偿。拆迁房屋造成停产、停业的,在规定的过渡期限内,按照所涉及的在册工人数,或者工商营业执照登记的实际从业人数,给予一次性最低工资补偿。其中过渡期18个月以内的,补偿6个月;过渡期18个月以上24个月以下的,补偿10个月;由于拆迁人的责任而延长过渡期限的,从逾期1个月起每逾期1个月,补偿1个月。拆迁房屋造成停租的,按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿,直至回迁为止。

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