房屋征收评估中的猫腻
发布时间:2020年3月12日 pm12:15
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您好,对于房屋征收中评估问题,我们首先得清楚征收评估的重要性。即:被拆迁人的补偿利益高低是直接由征收评估报告决定的。也就是说,评估报告对房屋价值、经营损失价值、以及相关附着物的价值等内容评估出来的价格差不多就是被拆迁人最后的补偿利益了。

因此,房屋征收的评估报告对于被拆迁人的补偿利益是关键性作用。评估报告公正客观才能保证补偿利益的公正客观。然而,在实践中,征收方为了最大限度压榨被拆迁人的补偿利益,就会在房屋征收的评估阶段“动手脚”,进而获取拆迁利益。

那征收方会在评估过程中,怎么做“手脚”呢?在明律师来给您讲讲。

一、征收方单方制定评估机构

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商,或者虽经协商但未能达成一致意见,则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

该规定明确了被拆迁人是有选择评估机构的权利的,这样是为了保证评估机构的客观公正性,进而才能保证评估机构在对房屋价值进行评估时做出中立、客观的评估结果。

然而在实践中,基于行政强权的威慑,大部分的评估机构都是由征收方单方面指定的,被拆迁人根本没有参与选择的余地。由此而导致评估利益大大低于被拆迁人房屋的实际价值的情况经常发生,损害了被拆迁人的巨大补偿利益。

二、故意绕开谈判环节直接让被拆迁人签字;故意丢项落项或有意加上一些本来没有的附属物。

实践中,基于征收方的授意,评估机构方或者就是征收方,会直接不和被拆迁人进行任何协商谈判,便让被拆迁人在评估报告上签字。

另外,有些评估机构有意丢项、落项。比如说房子本身是九成新,应该按照九折重置成新,但是他给你打个八折、打个七折,就故意贬低被拆迁人的 房屋价值。被拆迁人不懂其中专业问题,也很容易就签字了,

还有的甚至会主动给加上一些没有的附属物,到时候说你有意谎报附属物的数量,有意谎报建筑物的面积,让被拆迁人被动的成了过错方……

上述种种问题都会影响到评估报告的真实性,进而损害被拆迁人的补偿利益。

三、送达评估报告不盖章不签字,就是一个清单

这种评估报告原则上是不生效的,但是又不得不重视,对方把清单交给你,你可以对一对数量,价格,但必须清楚这就是属于对方的一个基础报价,不是正规的评估机构做出的评估报告。因为在进行评估时很多评估机构和拆迁方都是倒着做的,先给你一个单子,上面就是单价多少、面积多少,你自己核对,核对完了以后出来钱数,然后让你签协议,签完以后再做评估报告,然后过审计就可以了。评估本身应该在前,结果他给挪到后面去了,程序是反的。

四、不公示初步评估结果

《房屋征评估办法》第16、17条的规定,评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后,房屋征收部门应该向被征收人公示,在公示期间,被征收人有获得解释的权利。

在分户初步评估结果公示期满后,房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

上述规定明确了拆迁方应公布初步的评估结果,进而让被拆迁人有提出异议,获得解释的权利。这也是为了保证评估结果的公正和客观。

然而,拆迁方指定的评估机构作出的评估结果确实存在很多问题,拆迁方是不敢轻易公示的。因此,拆迁方在操作的时候便直接略过了该步骤。很多被拆迁人因为不懂的相关的 程序,因此丧失了救济的时间。

五、不按市场价进行评估

对于房屋的征收拆迁评估,有不同的评估办法。各地在具体的操作中也没有使用的统一的评估方法。采用不同的评估办法对房屋价值进行评估,得出的结果可能不同。《国有土地上房屋征收评估办法》规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

而上述规定的几种评估办法,对被拆迁人最为有利的是市场评估法。总的来说,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。所以,按照法律的应有之意,选择市场评估法也应该是各地应该首先采纳的方法。

但选择市场评估法确实会让征收方承受巨大的财政压力,所以征收方会尽可能避免选择该种评估方法。

综合来说,到底选择哪种方法评估,除了要考虑地方的征收拆迁政策及市场环境等因素的影响,还有一个很重要的手段是被拆迁人的博弈能力,会在很大程度上决定最终选择的评估方法。

上述问题仅仅是在评估过程中比较常见的问题。因征收拆迁比较复杂,很多问题还是要根据具体的情况进行具体的分析。被征收人如若对评估结果有异议,是可以通过申请复核、复议等程序进行救济。但实践中,对评估结果的复议、复核起不到实际的作用,只能在一定程度上暂缓拆迁工程的推进速度。被拆迁人想要彻底解决评估问题,争取到应有的、满意的补偿利益,还需及早聘请专业拆迁律师介入,通过制定体系化的维权方案来进行维权。

房屋征收评估都存在什么猫腻?该怎么应对?

房屋征收拆迁过程中对被征收房屋进行评估从而确定被征收房屋的价值,以此来确定房屋征收拆迁的补偿,被征收房屋的评估价格直接关系到被征收人所能拿到的补偿款。那么如何确定对被征收房屋的评估价格,对征收房屋评估应该注意些什么?等诸多问题成了被拆迁人常常问及的问题,下面小编就为大家讲解一下在房屋征收拆迁中关于评估的一些事项。

首先,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。依照该规定,对于类似房地产要根据被征收房屋的区位、用途、性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者类似的房地产。而类似房地产的市场价格则是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。

其次,在对被征收房屋价值进行评估中,房地产价格评估机构作为确定房地产价格的主体,其公正性直接关系到被征收人和国家的利益。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。因此,在房屋征收过程中,房地产价格评估机构选择是被征收人的权利。即使被征收人不能通过协商的方式选定,也应当有被征收人通过多数决定或投票和抽签等随机方式选定。因此可以肯定的是,房屋征收部门不能参与房地产价格评估机构的选定。

在房地产价格评估机构对被征收房屋作出作出评估后,若被征收人对房屋评估结果有异议的,依照《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条的规定,被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。该法第二十条亦规定被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

针对被征收人或者房屋征收部门对评估报告提出的复核,依照该办法第二十一条的规定,原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

同时该办法第二十二条明确规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》》第二十六条规定处理。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》》第二十六条的规定,即被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

房屋征收评估都存在什么猫腻?该怎么应对?

房屋评估是房屋征收过程中的重要环节,评估要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行评估。但实践中,房屋评估也存在很多不合法、不合理的地方,需要我们保持警惕。

一、评估机构有问题

一方面,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)的规定,房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定;协商不成,由被征收人投票决定,或采取摇号、抽签等随机方式确定。但是实践中,评估公司常常是由拆迁方指定的,通过指定方式确定的评估机构很容易受到拆迁方的干预,在房屋评估中就难以保持中立性,难以对房屋进行客观公正的评估。另一方面,评估机构需要具有相应的评估资质,因为资质不一样,评估能力也会相差甚大。可以根据评估公司的名称来查询其是否具有相应的评估资质。

二、评估时点不合法

《征补条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此,张贴征收决定公告之日起才能进行房屋的价值评估,在这个时间点之前或之后都是违法的。

三、评估方法不适宜

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。并且对房屋进行评估应当经过实地的勘察测量,并进行拍照录像。实践中,很多评估人员不够专业,或是没有经过入户测量,或是只是简单地观察了房屋的结构,导致房屋价格的评估不够准确。

房屋征收评估都存在什么猫腻?该怎么应对?

四、评估报告不签名

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章,不得以印章代替签字。没有签名就是不合法的,因为我们可以根据签名去查询评估人员是否具有相应的评估资质,同时也涉及到评估责任的追究问题。

五、评估报告不交付

实践中,房屋经过评估后,被征收人往往收不到评估报告,但其实,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

如果对评估结果有异议,被征收人可以申请复核评估,对复核结果有异议的,可以申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收部门报请市县级政府作出补偿决定,并予以公告,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

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