拆迁协议签订了可以反悔吗?
发布时间:2020年3月11日 pm12:50
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导读:农村房屋拆迁安置补偿协议是拆迁方与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定被拆迁人与拆迁方之间权利义务的合同,也是房屋拆迁双方的法律行为。协议本身主要是房屋拆迁双方当事人参参与,如仅有一方,协议关系便不能生效。它适用《民法通则》和《合同法》。是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。农村房屋拆迁补偿协议是基于拆迁方程序履行合法、手续齐全、补偿合理的基础之上成立的。那么,农村房屋拆迁时,签订安置补偿协议能否撤销呢?今天征地拆迁律师团队崔鹏以其团队实际案例与大家讲一讲安置补偿协议如何撤销?仅供大家参考!

案情回顾:

柳先生是安徽省明光市XX街道某村庄村民,2014年在没有相关征收土地公告、安置补偿公告及其他合法手续的情况下,采用各种手段对其进行威胁,迫使柳先生与明光街道办事处签订《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》。在2015年年初柳先生通过网络、朋友介绍,最终选择专业做征地拆迁律师团队崔鹏及谢律师来维护自己的权利。2015年3月24日安徽省滁州市中级人民法院立案,于2015年5月26日公开开庭审理本案,关于柳先生签订《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》违反国家强制性规定,应予撤销。

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庭审质证

在庭审当中被告提供了三组证据,针对三组证据我方认为:第一组证据用地批复、征地补偿安置方案公告:经过启动复议程序后,该证据是在签订拆迁补偿协议之后做出,因此该协议签订违法,征地补偿安置公告的颁布在用地批复之前,因此不具有合法性;第二组证据柳先生非农业户口:户口性质转为非农业户口并不代表其丧失集体土地使用权;第三组证据柳先生领取补偿款、房屋系违法建筑、房屋腾空交付处置证明:违法建筑应由相应部门确定,涉嫌未批先占违法,领取补偿款并不能说明全部,需重新签订合法的拆迁补偿协议差价补齐。

征地拆迁律师团队崔鹏说法

在柳先生案件审理中:

关键点之一是拆迁方未得到省政府用地批复之前与柳先生签订了拆迁补偿协议,不具备合法性。违反了《土地管理法》第四十五条规定,征收农村集体土地的,必须省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案,本末倒置、未批先占属于违法。

关键点之二签订拆迁补偿协议的主体不适格,不具备合法性。违反了《土地管理法》第四十六条规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施;《征收土地公告办法》第四条规定,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施;《行政诉讼法》第七十五条规定,行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形,原告申请确认行政行为无效的,人民法院判决确认无效。

关键点之三征收程序、手续的违法。违反了《土地管理法实施条例》第二十五条规定,征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。《征收土地公告办法》第四条规定,被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

最终,与柳西金签订《征收集体所有土地房屋补偿安置协议书》被判无效。在本案中,对于征地拆迁专业性知识的要求非常高,确定了唯有专业律师才能达到起诉的目的。专业律师的法律知识与庭审应变经验具有决定性作用。书本知识与实践相结合相辅相成,缺一不可。征地拆迁律师团队崔鹏提醒广大农民朋友,案例只能针对本案具有关联性,是否适合你的案件,具体情况具体分析,莫要学习后自己试用,造成不可逆的后果,悔之晚矣!在此,期望广大被农民朋友在房屋权利受到侵害时,拿起法律武器,委托专业做征地拆迁律师团队,才能有效的维护自身合法权益。

拆迁协议签订了可以反悔吗?

一般来说,《房屋拆迁补偿协议书》一经签订,房屋拆迁当事人均应全面履行,不允许反悔。但是,由于房屋拆迁涉及的法律关系比较复杂,在下面几种情况下,《房屋拆迁补偿协议书》可以反悔。

1、所依据的相关行政许可撤销或确认违法。房屋拆迁依托于行政许可,如果行政许可行为被撤销或确认违法,当事人就可依法请求确认《房屋拆迁补偿协议书》无效。

2、协议存在重大误解、显失公平。如果在签订《房屋拆迁补偿协议书》过程中存在其他重大误解、显失公平的情形,存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形,受损害方有权请求变更或者撤销合同。

3、未成年人、限制行为能力人签的协议。如果《房屋拆迁补偿协议书》是由家庭中的成年人、限制行为能力人签的,则可以追认该协议无效。

4、非产权人代替签字的补偿协议

依据我国相关法律规定,被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人,有权利与拆迁方签订拆迁补偿安置协议。也就是说只有房屋合法产权人才能与拆迁方签订补偿协议。

5、村委会统一代签并直接发放补偿款

在被拆迁人没有委托村委会代理签字的情况下,村委会是没有权利代理的,即使是被拆迁人委托了,也必须是有书面委托书才会有法律效力,如果没有那么这样的补偿协议是无效的。

6、签订补偿协议后,房屋不在拆迁范围

很多时候拆迁方故意隐瞒拆迁范围,意图对被拆迁人的房屋实施拆迁。如果被拆迁人的房屋不在拆迁范围内,那么因主体不适格,拆迁方没有权利与被拆迁人签订补偿协议,此协议签订后也无效。

7、其他可以反悔的情形,具体最好还是咨询相关律师。

签订了补偿协议之后再维权还是存在一定的风险。所以有必要提醒大家:当补偿不满意的情况下一定不要轻易签字,要及时咨询专业律师,不要因为一时糊涂,导致拆迁补偿很低而后悔。

在征收拆迁过程中,有的被征收人已经签了拆迁补偿协议,但是后来认为补偿标准过低或补偿不合理,想反悔解除拆迁补偿协议,这还能行吗?这是不是意味着自己违约、理亏?这无疑是广大被征收人尤其是已经“稀里糊涂”签订了拆迁补偿协议的被征收人所最关注的问题。下面我们来具体看看,究竟在哪些情形下,被征收人可以选择反悔……

征收拆迁过程中签订的拆迁补偿协议,其法律性质属于行政合同。根据《合同法》第三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。也就是说,在一般情形下,双方签字或盖章后,合同就生效了。任何一方在合同生效后就不能反悔了。但是如果存在下面7种情形,将可能会导致拆迁补偿协议的无效,则被征收人可以主张协议无效,并争取重新协商签订补偿安置协议的机会。

第一,征收主体不具有征收房屋或土地的合法权力,压根无权组织实施征收拆迁。譬如街道办、村委会等实施的所谓“征收行为”。实践中,征收补偿协议的签订主体多种多样,但若征收项目主体本身的资格有问题,那么协议也自然不会对被征收人产生效力。

第二,被征收人的房屋或土地并不在征收范围内。例如,许多地方的征收部门在未获取相应的征地批文的情况下就进行征收,或者有征地批文,但是存在少批多占的情形,被征收人应多加注意这些情况。经申请公开勘测定界图等征地信息,发现自己的房屋、土地确实不在征地获批范围内,此时的补偿协议是不对被征收人产生法律约束力的。

 

第三,协议的签订违背被征收人的真实意思表示,违反诚实信用原则。在征收过程中,征收方可能会以欺诈、胁迫、乘人之危的方式,使被征收人在非自愿的情形下签署补偿协议。实践中,这类逼着被征收人签字,不签就长期滞留在被征收人家中,禁止其吃饭、休息,甚至动辄对其及其家人施以人身威胁、殴打等“逼签”情形并不鲜见。此时则需要被征收人保存好录音、录像等证据,及时报警争取解除人身限制。以便后续向法院起诉,通过诉讼渠道确认合同无效或者将其撤销。

第四,代理人在超越代理权限或者无代理权限的情况下,与征收方签订的拆迁补偿协议,且被征收人对此不予以认可。例如,在房屋由多个继承人继承的情况下,其中的一个继承人在未经其他继承人同意的情形下,与征收方签订的拆迁补偿协议是无效的。

 

第五,在空白拆迁补偿协议签字后,发现到手的协议补偿标准很低,与之前协商的补偿标准不一致,补偿金额减少了很多或者根本不能维持基本生活。被征收人在此情况下,可以提起行政诉讼。但是,这种情况下,被征收人举证都比较困难,这样就处于被动的、不利的地位。空白协议是一定不可以签的,否则将可能直接导致维权的终结。但若协议给予的补偿安置明显过低,被征收人仍有权要求征收方依法履行其补偿安置职责,确保其生活水平不降低,长远生计有保障。

 

第六,征收方以需要领导签字盖章或上级部门审批为由,将被征收人签字的补偿协议取走后擅自进行修改。被征收人可以请求法院认定征收方修改的协议无效或者请求撤销、变更协议。但是,在法院认定之前,征收方可以凭借此协议启动之后的程序,如要求被征收人腾空房屋、交房进而将房屋拆除,这对被征收人是非常不利的。我们建议被征收人在签订补偿协议中,尽量要求双方当场签字盖章,并将签字盖章的协议原件妥善留存。签约后手上没有协议是一种极为被动的情形,即使通过法律途径也未必能将所签的协议“调出”。在签订多份补偿安置协议的情况下,“消失不见”的往往是所涉补偿数额最有利于被征收人的那一份,这是需要被征收人予以高度警惕的。

第七,征收程序违反法律规定。例如,房屋评估机构选定违法或者估价不合理,低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;市、县级人民政府没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公示;在旧城区改造类项目下,当多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规规定时,市县级人民政府没有组织由被征收人和公众代表参加的听证会;市、县级人民政府在作出房屋征收决定前,没有进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,没有经过政府常务会议讨论决定;房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后并未向被征收人公布等等。

在明律师最后想提示大家的是,遇到以上情况导致拆迁补偿协议存在违法情形,被征收人还是可以反悔的。涉及补偿协议究竟是撤销还是确认无效更有利这一问题,建议最好还是咨询专业征收维权律师。但需要强调的是,盲目的签署拆迁补偿协议会给自己造成不利影响,所以提醒被征收人在和征收方签署合同时,一定要反复确认协议中的主体、补偿标准、异地安置房屋位置或回迁房交付的时间、违约责任等关键内容,尽量避免在协议签订这最后一步出现问题。与其出了问题再想怎么反悔,不如将问题扼杀在萌芽之中。

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