征地拆迁如何通过谈判提高补偿
发布时间:2020年3月10日 pm3:02
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拆迁时我们要保护自己的利益不受损害,抵制不合理的赔偿制度,掌握谈判技巧尤为重要,如何与拆迁方谈判是每一位被拆迁户必修课。北京英淇律师事务所根据多年的拆迁代理经验,为您讲解拆迁谈判要点。

一、拆迁谈判中存在的主要问题

被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签字。所以现实中被拆迁人利益受损现象普遍。部分被拆迁人要求过高,一再错过机会,或是对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人感到无望。

即便谈判达成一致意见,也是签订不完整的协议,合同漏洞百出,被拆迁人维权艰难。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

二、拆迁谈判的要点

1.收集必要的相关信息

拆迁时这些信息你都清楚吗?该地段为什么拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿的系数是不同的。拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?拆迁公司是哪个?对方谈判人员的组成情况如何?谁是主要负责的?拆迁评估机构是哪个?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?评估报告哪些地方比较合理?

2.有策略地安排谈判的时间和地点

谈判中,拖延是一种非常有用的时间策略。对被拆迁人而言,时间几乎没有成本。相反的对拆迁人而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以北京英淇律师建议您在拆迁之初的策略是拖延,不与拆迁方进行接触,但是要了解其他拆迁户的进展,作为自己谈判的基础。

地点选择上,千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去则对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到自己家中,同时在谈判过程中安排人员巧妙地、策略地干扰或终止谈判的进程。

3.确定理想的谈判目标

在拆迁谈判中一些过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时酿成“玉石俱焚”的悲剧。所以,选择一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。

4.谈判可以先围绕拆迁行为的合法性进行

先审查授权(拆迁公司须有授权的行为)、《拆迁许可证》,审查拆迁项目否为公共利益,是否能够启动,包括按照《物权法》、《循环经济促进法》对拆迁的合法性进行审查之外,在拆迁程序的要点上有这么几个环节:立项批复—用地批复—拆迁补偿方案—建设用地批准文件—资金到位证明。

《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致,拆迁范围是否扩大等等。拆迁工作人员、评估人员是否有违规行为。

拆迁人有时自己都不知道自己错在哪里,但是害怕律师给其找出来,以为一旦败诉,拆迁损失极大,因此在拆迁遇到问题时,要找专业的律师帮助。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

咋一看这个问题,关键词“谈判”,好像和法律无关,但其实不然。

征地拆迁中,被征户和征收者之间的关系是天生对立的,一方想要提高补偿,一方想要减少成本支出。那么解决这个冲突,依靠的是什么?有人说是协调,妥协和谅解。但,这都忽视了一个重点,那就是法律,所有的民事、行政行为都是在法律的框架下进行着的,只有了解,依靠法律,你才能为自己挣到最大的合法权益。

所以说,如何通过谈判来提高补偿呢?个人认为主要有三点需要掌握:

1、收集和征地拆迁相关的基础信息,譬如:征收开始时间,项目是否有征收公告,项目是否符合国家审批流程,国家及地方的补偿标准等等。这里面就涉及到了许多与法律相关的专业知识,这里可以通过找专业律师进行咨询或是自己研究学习来实现;

2、横向联合,征地拆迁往往涉及到的不仅仅是一户,有可能有很多家,这时候,可以通过统一诉求,一起坐下来和征收方进行谈判,这样能提高被征户的谈判力量,往往会有较好的效果;

3、控制自己的欲望。在投资业内,有一个说法是,想学习投资,首先要学会踩刹车。了解自己的欲望,控制自己的欲望,给彼此一个空间,才能取得谈判想要的效果。

在征地拆迁中,怎么通过谈判来提高补偿呢?知己知彼才能百战不殆。

掌握丰富证据,在知己知彼的情况下,争取合理补偿

很多人对拆迁谈判存在一定的误解,认为谈判就是耍嘴皮子,只要我把对方说赢了,他们就会给我们提高补偿,其实并不是这样。谈判毕竟不是一场辩论,双方的目的不是靠雄辩驳倒对方,而是以事实为依据,以法律为准绳。通过沟通与磋商,展现自己争取公平、合理补偿的决心和实力。

让拆迁方认识到,您对自己的土地、房屋应该赔多少钱有非常清楚的认识,不好忽悠。而且,您已经做了非常充分的准备,他们不给您公平、合理的补偿,可能工作就很难推进。

所以,拆迁谈判,谈一半,事实证据是另一半。在与拆迁方谈判之前,您就需要提前找好证据,做好谈判准备。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

一、首先,您要收集与拆迁补偿有关的法律规定,坐实拆迁方给出的补偿不合法的依据。为自己提出公平、合理的补偿方案埋下伏笔。

二、其次,要收集拆迁方拆迁征收实体违法或者程序违法的证据,比如征地批文有没有,该公开的文件有没有公开,该听证的有没有组织听证等等,为自己在谈判时能够提理直气壮地说出“不”字做好铺垫。

识破拆迁方的惯用套路,冷静镇定地开展拆迁补偿谈判

拆迁谈判,涉及到自己安身立命的土地和房屋,是一场硬仗。被拆迁人要取得好的结果,既要了解自己目标是什么,手里有什么筹码,也要了解拆迁方心里怎么想,手里有什么筹码,不要被人家套路了。

您有没有遇到过这种情况?您提出的补偿本来很合理,但是拆迁方就认为您是在漫天要价。他们跟您说:你要价这么高,那我们就只有不拆你们家了,反正你这块也不是必须要拆。

不少被拆迁人一听这个,立马就六神无主了。如果不签,到时候真不拆了怎么办?如果您有这样的反应,那说明您已经被拆迁方套路了。

这种时候我们就要认清拆迁人的套路,合理争取自己的补偿。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

征地拆迁中如何获得合理补偿是被拆迁人最关注的问题,就您陈述的这个情况来说,如果存在谈判协商的可能,的确应当把握好谈判的重要机会,做足准备,掌握好谈判技巧,制定合理的谈判策略。下面来为您讲解一下如何最大限度通过谈判来提高补偿。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

首先,知己知彼,百战不殆。在谈判前,应当尽可能收集到征收方对该拆迁项目的相关文件,如征收公告、征收补偿安置方案、征收补偿协议范本、评估报告,如果可能,也可在国土资源局、规划局等部门网站上查询该项目的征收批准文件。通过这些文件,弄清楚当地的拆迁政策、补偿安置方式、征收拆迁中是否存在不合法的地方,以及征收方打算给被拆迁人的补偿数额。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

其次,合理评估应得的补偿。可以通过咨询专业拆迁律师,结合自身实际情况合理评估自己应得的补偿。比如对自己的房屋、土地面积进行实地测量,保留数据,结合法律规定的补偿标准,可以计算一下应得的补偿款。

再次,制定合理的谈判策略。如果自己没有谈判经验,建议咨询专业拆迁律师,将自己面对的情况与律师详细沟通后,由专业律师结合以往办案经验和您的实际情况制定合理的谈判策略,最大化您的合法权益。

在征地拆迁中,如何通过谈判提高来补偿?

最后,谈判达成满意的结果后一定要及时采用书面方式落实下来,由专业律师把关起草拆迁补偿协议相关条款,并由有权签约的主体签字盖章生效后按期履行。

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