农村拆迁补偿标准和城市有什么不同吗
发布时间:2020年3月10日 pm2:35
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拆迁过程中,总有很多被拆迁人会问“律师,农村拆迁补偿标准和城市拆迁补偿标准一样吗”或“城中村改造拆迁和旧城改造拆迁补偿标准一样吗”这样的问题。

其实这个问题延伸出的更根本性的问题是,集体土地上房屋征收拆迁和国有土地上房屋征收拆迁补偿究竟有没有差别,是不是农村房拆迁补偿一定比城市房拆迁补偿要少。

今天,在明律师就来和大家说说,农村房拆迁和城市防拆迁到底有哪些区别,农村拆迁补偿是不是真的就应该比城市拆迁补偿低。

我们先来看看,拆迁补偿的依据是什么。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励”。又第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

集体土地上房屋拆迁补偿的具体依据主要是《土地管理法》关于集体土地征收的规定和各地方政府依据土地管理法等相关法律制定的实施条例或细则。我们以北京和苏州为例,来简要说明。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十三、十四条规定的内容,宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。也就是说,确定房屋补偿标准的依据仍旧是房屋的评估价值和地方政府主管部门制定的标准。

根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十九至二十二条规定内容可知,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素,以评估价格确定,具体办法由所在地人民政府(管委会)制定。选择房屋安置方式的,拆迁人以认定的安置面积对被拆迁人进行安置,被拆迁房屋与安置房屋互结差价结算。拆迁非住宅房屋,对已依法办理集体建设用地手续和已办理集体土地流转审批手续的用地补偿标准,由所在地人民政府(管委会)制定。被拆迁人所有的禽畜棚舍、室外厕所、门斗、水井、场地、花草树木、围墙、驳岸等其他地上附着物,由评估机构评估后给予补偿。也就是说,集体土地房屋拆迁补偿标准也是结合实际评估结果和地方人民政府主管部门制定的标准来确定。

由上可知,尽管在现行《土地管理法》中没有具体指出农村土地房屋拆迁的补偿标准该如何确定,但各地确定补偿标准的依据仍旧是在保证被征收人的居住权和原有生活水平不下降的基础之上根据被征收拆迁房屋的实际价值来确定。

当然,在明律师需要强调的是,各地的具体规定和实情并不完全相同,实践中也常常会发生地方不按法律法规规定办事,违法征收、以种种理由压低补偿,侵犯被拆迁人权利的情况,这些就需要被拆迁人主动联系专业拆迁律师,根据具体案情结合地方性规定进一步研究了,在此不再一一讨论。

所以说,我们可以明确的是,不管是国有土地上房屋征收拆迁,还是集体土地房屋征收拆迁,就被拆迁房屋向被拆迁人进行合理补偿的前提都是与房屋本身价值直接挂钩的。那么农村房屋拆迁和城市房屋拆迁补偿标准的不同,大头主要体现在房屋本身的价值不同。

第一,城市房屋和农村房屋的区位不同,周围软硬件配套不同,地价与房屋造价都有很大差别,城市房屋拆迁还要参考周围市场价,在此基础上,地理位置较好的房子补偿价格通常较高,这点相信大家都很容易理解。

第二,根据相关法律法规规定,国有土地上的商品房可以在法律允许的范围内自由交易流通,价格在交易过程中也会随着市场变化而变化;但农村宅基地房则是国家用来解决农民住房问题的,为了保障村民的长远居住问题,国家禁止宅基地自由买卖,农村房只能在法律允许范围内在集体经济组织内流通,不能对外交易和出售。因此在控制变量的情况下,农村房屋价值通常比城市房屋价值要低一些。

所以说,不管被拆迁人选择以何种补偿方式(产权调换或货币补偿)接受拆迁补偿,最终获得补偿的折算数额的合理和合法性依据都是被征收土地房屋应值的补偿价格,并保证被拆迁人在土地房屋被征收后居住水平不下降并得到改善。

因此,我们不能笼统地认为农村(集体)土地房屋征收拆迁就应该比城市(国有土地上)房屋征收拆迁补偿标(价格)准低、补得少,而是要根据法律规定和实际情况具体确定合法合理的补偿标准和分户补偿价格。

凡是有人以农村房拆迁补偿就是应该低为由提出压低补偿的,农民朋友都应该多留个心眼,房子值不值钱、值多少钱,不是谁一句话就能确定的,只要被征收人取得的补偿明显无法保障原有居住水平不下降的,里面存在猫腻几乎是百分之百可以肯定的,被拆迁人在这种情况下一定要把握维权时机,及时咨询专业律师,并通过法律途径争取合理补偿。

您好,农村与城市基于土地性质的不同,拆迁补偿适用的法律依据、拆迁补偿内容、补偿标准等方面皆有不同。

一、法律依据的不同

集体所有土地上的房屋拆迁,依据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等相关相关法律依据。国有土地上的房屋拆迁,依据《国有土地上房屋征与补偿条例》(即国务院590号令)等相关法律规定。

农村拆迁补偿标准和城市不同吗?为什么?

二、拆迁补偿内容不同

国有土地上房屋征收补偿的内容有:1、被征收房屋价值的补偿,2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

集体土地房屋征收补偿内容主要是土地补偿、安置补助费、搬迁和临时安置补偿、房屋补偿、青苗等地上附着物的补偿。

农村拆迁补偿标准和城市不同吗?为什么?

三、拆迁补偿标准的不同

国有土地上的房屋征收:必须按照周围类似房地产的市场价予以补偿。

集体土地房屋征收拆迁:需要补偿1、土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍,归农村集体经济组织所有;2、安置补助费,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍,按照需要安置的农业人口数计算;3、地上附着物和青苗的补偿费,归地上附着物及青苗的所有者所有。其补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

农村拆迁补偿标准和城市不同吗?为什么?

城中村或者是划入了城市规划区的集体土地上房屋拆迁,权益人有权主张参照周围类似房地产价格补偿。 不论土地性质为哪种,拆迁补偿总体上应遵循合理补偿的原则,即不能因为征地拆迁拉低了被征收人原有的生活居住水平。如果降低了,那就是不合理的。

您好,农村和城市的拆迁补偿标准的确不同,这是由于农村和城市在自然资源、功能、区位、人口等方面有诸多不同,显而易见的不同是农村和城市的生活方式、消费水平不同,房价不同。

城市房屋拆迁的现行规定是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,农村集体土地征收与补偿的现行规定是《土地管理法》及其实施条例等规定。

具体而言,二种地域的拆迁补偿标准分别如下:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。对征收国有土地上房屋应当补偿下列项目:

(1) 被征收房屋价值的补偿;

(2) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(3) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

(4) 补助和奖励。

根据《土地管理法》的规定,耕地的征收补偿包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿、政策性奖励等。其中,土地补偿费按照前三年平均年产值的6-10倍来补偿;安置补助费按照前三年平均年产值的4-6倍来补偿,土地补偿费和安置补助费的总和一般不超过前三年平均年产值的30倍。其他类型土地的征收补偿标准一般是参照耕地的补偿标准制定相应的修正系数来确定,具体可以查询当地的统一年产值标准和区片综合地价。

一般而言,农村房屋拆迁补偿包括两部分,一部分是宅基地的补偿,一部分是房屋的补偿,宅基地补偿可以参照统一年产值标准和区片综合地价来确定;房屋补偿一般是重置成本价,即在当地新建一个一样的房屋的成本价。

农村拆迁补偿标准和城市有什么不同吗

农村集体土地房屋和城市国有土地房屋拆迁补偿有什么区别?

我们的拆迁律师发现,很多农村房屋拆迁时,很多被拆迁人提出要参照当地周围的商品房的价格来当补偿参照标准,但……都被拆迁方拒绝,还被冷言讽刺道“你这是农村的房子,怎么可能跟商品房想比,你们农村的房子不值多少钱,给你这么多拆迁补偿已经很多了,不要乱要价格”。

难道真的就像上述所说吗?很多朋友因为对相关法律知识的匮乏,也就造成,房屋拆迁别人说怎么补就怎么补,自己一点反抗的余地都没有,今天我们就来看一下农村集体土地房屋和城市国有土地房屋拆迁补偿有什么区别?

农村集体土地上的房屋拆迁,大部分都是指的宅基地上的自建房屋,宅基地我们是使用权,归村集体多有。

城市中的国有土地房屋,我们一般指的的是城市里的商品房住宅,基于国有土地建设,产权清晰,可以市场流通。

看一下 农村房屋和城市房屋的以下区别:

位置上的差距,都是同样面积的房子,还有可能一些农村房屋更大,但是,在北上广市区的房子和xx农村的房子,价格差距不是几倍的问题。

流通性的差距,这个也不需要多解释吧,因为各种原因,城市房屋的流动性是比农村好很多,

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:作出房屋征收决定的市、县级政府对被征收人的补偿基本包括了:

被征收房屋的价值征收补偿;

因为房屋征收造成的搬迁、安置的补偿;

因为房屋征收造成的停产停业的补偿;

在我们的案例中发现,最容易出问题的就是对于被征收房屋价值补偿,根据条例规定:对被征收房屋的补偿,不能低于征收公告日下发当地的房地产价格,并且房屋的实际价值应当具有相关评估资质的评估机构评估后确定。

政策规定是好的,往往在实际运作中并不能依法实施,很多地方在征收中,只对房屋评估,但是并没有参考周围房地产的价格,造成评估价格和周围房地产价格差距大,造成补偿低,所以渊博拆迁律师提醒广大被征收人一定要提防这种情况。

农村房屋拆迁补偿,刚才我们也提到因为位置和流通性等相比于城市房屋都处于劣势,这并不能代表农村房屋拆迁补偿就不值钱。

那么怎么参考农村房屋拆迁补偿的标准呢,这也是有规定,那就是拆迁补偿应当保障被征收人的居住条件和生活水平不能降低为标准。规定还指出征收宅基地和房屋的,应该先补偿后搬迁,居住条件可以改善的原则,重新安排宅基地的,需要提供安置房屋或者进行货币补偿的方式给予被征收人补偿。

根据以上的规定,可以看出农村房屋拆迁补偿的思路:

被征收人选择货币补偿的,补偿额度可以让被征收人在周围可以购买和被征收房屋面积相当的商品房屋。

重新核发宅基地建房的,拆迁补偿可以让被征收人在宅基地上盖和被征收房屋同等规格的房屋。

给安排安置房屋的,新的置换房屋面积不得低于被征收房屋的面积,并且居住水平不能低于现在被征收房的水平。

以上可以看出并没有固定的评估方法,如果您一个不懂法的都可以感觉到拆迁补偿不合理,那确实就不合理,或者拆迁方存在违法行为。

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