厂房租赁遇强拆该怎样维权?
发布时间:2020年3月4日 pm12:01
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随着城市建设的不断发展,房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动,而其中承租企业拆迁(以下简称企业拆迁)往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。

企业承租人正是属于非居住房屋承租人。在实际的拆迁过程中作为非居住房屋承租人的企业不能作为拆迁当事人参与到拆迁关系中,既不能参加到拆迁补偿协议的谈判过程中,发生纠纷后也不能以拆迁当事人的身份申请拆迁裁决、申请行政复议、提起行政诉讼。

虽然《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称条例)第十三条、第十六条、第二十七条;《上海城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称细则)第五条、十九条、二十四条;《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第二条、第三条、第十四条都对承租人参与拆迁补偿安置协议、申请行政裁决、申请行政复议、提起行政诉讼的权利作出规定,但是仅仅是针对居住房屋承租的,而对非居住房屋承租人的企业的相关权利并未作出明确规定。

当租赁的企业遇到强拆怎么维权,实则可以看一则案例来具体看待:

浙江省乐清市为了带动一方经济,曾经以招商引资政策鼓励地方实业发展,所以一时间有多家工厂租赁集体土地,经营铸造业。他们在本地经营多年,并取得合法经营资质,多年以来在当地政府的领导下,该地区的铸造业取得较好发展,促进了当地大量居民就业,为推动经济发展做出很大贡献,一直是这一地区的支柱产业。

然而,一份《关于全镇开展“大拆大整”专项行动的实施方案》的通知打破了一片区的宁静。这份由镇委员会和镇政府联合作出的整改通知,意味着经营多年的铸造产业将面临关停、拆除。这些企业为了配合本地区环保达标(2016年-2018年),投入大量资金将冲天炉淘汰改为中频炉,目前还有两年的时间未到,如要求立即停产拆除,将对这些企业业主造成巨大损失。而拆迁方提出的补偿仅仅涉及机器设备的补偿,即每台设备只有15万元的补偿,其他损失均不予补偿。

企业租赁厂房经营,遭遇强拆该如何维权?

双方周旋一月有余未得果,反而收到了由镇政府、市国土、市住建局联合作出的《责令限期拆除通知书》。这一通知以上述企业违反《土地管理法》、《城乡规划法》为由,认定这些建筑物为违法(违章)建造,要求他们配合全市“大拆大整”项目,责令其15日内自行腾空并拆除建筑物、构筑物和其他设施,并明确逾期不执行的,将由相关部门予以强制拆除。

企业租赁厂房经营,遭遇强拆该如何维权?

与多数被拆迁户不同,这些企业的老板面对地方强势拆迁的问题显得尤为理智,收到限拆通知后及时找到了京平拆迁律师,并将集体维权案件委托给了京平资深拆迁律师顾冬庆和邱萍萍。当这52家企业负责人找到京平律师时,面临的是政府要求短期内搬迁拆除;企业尚有未完成的订单还需生产供货;企业数亿元的外债将无法收回造成坏账;更有企业的所有生产设备短期内无法转移存放等棘手问题需要解决。而相关部门却不断骚扰,影响企业正常经营,试图诱导企业妥协搬迁。

企业租赁厂房经营,遭遇强拆该如何维权?

所以,两位受委托的拆迁律师决定先争取时间,在保住企业的前提下着手处理此次纠纷问题。在分析了此次拆迁的相关问题后,京平律师得出意见:本案涉及52户铸造企业,属于社会群体性案件,政府作出涉及行政相对人较大利益的行为之前,本应举行召开听证会,认真听取这些被拆除企业的意见,而实际操作过程中尚无任何听证程序,明显不符合法定拆迁程序;另外,针对企业拆迁问题,相关部门提供的补偿仅限于机器设备,且无任何专业评估机构根据实际情况依法进行评估,即提出每台设备15万元的补偿,已经严重侵犯了当事人的合法权益。

为了给当事人维权争取更多时间,为了守住这一片区近1000亩土地的厂房,京平律师分别向市政府、市国土、市住建局和镇政府递交了《律师函》。以过硬的专业分析了此次“大拆大整”涉及的法律问题,同时 “动之以情、晓之以理”,申请相关部门放宽处理期限,合理解决此次纠纷。

当上述《律师函》分别递交后,省政府及时作出回应。为了借此机会为当事人搭建谈判平台,同时争取谈判筹码,京平律师同时针对上述限拆通知启动了行政复议程序。就在复议程序尚未结束时,相关部门主动妥协,表示愿意重新协商拆迁补偿问题。

2017年5月14日,京平律师收到当事人发来的捷报:补偿已经到位,案件圆满解决!

企业租赁厂房经营,遭遇强拆该如何维权?

企业是盈利性组织,是实行自主经营、自负盈亏、独立核算的具有法人资格的社会经济组织。在遇到征地拆迁时,补偿一般有以下几种:

1、企业资产的补偿。包括动产和不动产。其中不动产有土地、厂房、办公用房、员工宿舍以及地上附着物等。动产包括可搬迁设备搬迁过程中的损耗以及不可搬迁设备的损失等。

2、设备搬迁费用。企业各种用于生产经营的设施设备,拆迁时需要搬迁,因此对于生产经营的设施设备搬迁费用,企业应得到补偿。包括人工费、设备收纳费 、运输设备费等。

3、人员安置费。拆迁安置费 是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人,依据有关规定给予安置所需的费用。一般有在没有提供周转房情况下的临时安置补助费和超过过渡期限的临时安置补助费以及解聘员工补偿费用等。

4、停产停业损失。一般计算方式有被拆迁房屋总价值的一定比例计算、按房屋面积计算、根据经营收入、利润等指标计算、是协商确定,或者评估计算。

如何维权?

要注重收集证据,其自身有利的证据,比如企业承租经营的合法手续等材料。一定要及时了解相关的拆迁程序是否合法, 寻找存在的违法点,这对于和政府在谈判协商补偿问题时十分有利。双方应通过谈判协商来解决。在谈判中,要把注意力集中到具体的补偿项目上,要一项一项的谈,每一项都要确定具体的金额或者实施方式。拒绝“口头承诺”,双方协商的结果都要落实在纸面上,由双方签字或盖章确定效力。

协商不成的情况下,那我们只能诉诸法律。可以上一级行政主管部门提起行政复议。也可以直接提起行政诉讼。需要注意的是,因为我国各个地区经济发展水平不同,那么补偿标准也就不同,你可以通过政府网站等途径了解你们当地的补偿标准,看看自己的补偿是不是合理的。

总而言之,面对拆迁时安全是第一位的,当然我们也能够理解当遇到违法强拆,时您的处境有多么艰难,心情有多么愤懑。

企业租赁厂房进行经营,请问您的厂房有相关证件吗?将厂房作为经营性房屋,您有办理相应的证件吗?如果您没有办理的话,那么您就只能就厂房内的物品,向当地政府申请赔偿。如果您办理了相关的证件,那么您就可以自行政行为发生后的6个月内向人民法院提起行政诉讼。

找出租方赔偿,必要时可以按照合同起诉至人民法院

1、承租企业在拆迁前的准备

许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。

首先,法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;

其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。

再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割,更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。

2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有:

(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体

与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此,律师提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。

(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明

有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情,临到限期,匆匆估算企业内的设备数目,对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查,而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道,破家值万贯,对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作,应当提前介入,为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,以证明本企业内共有多少在职员工,劳动期限如何等。如有事实劳动情形的,建议应尽快补充劳动合同,以证明双方的劳动关系。另外,社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明,如果协商确定装修装潢费用的补偿,可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿,也应提交相应数据及证明材料,以便对装修装潢费用进行合理的评估。

(3)聘请律师介入,在专业律师的指导下制定拆迁策略

拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异,而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位,使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点:一是拆迁跨度时间长,繁琐事情多,很多企业初次接触拆迁,对此束手无策;二是缺乏相关的拆迁法律知识,在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性,对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。

3、拆迁实施中,拆迁人应对承租企业补偿的项目

如前所述,在法律实践中,企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

4、关于非承租企业的拆迁补偿问题。

关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外,至少还应当包括以下两个方面的补偿:

1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定,或者按照重置成新价,由被拆迁人指定的评估机构进行评估。

2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定,满足特定条件,收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中,所谓的“适当”很难界定,各地相差悬殊,需要律师在办案过程中,根据具体案件的不同情况,制定解决方案。

3、关于划拨取得土地使用权的,是否给予补偿问题,理论界意见不一,笔者认为,应当给予补偿,并且给予的补偿不应少于出让的土地。

5、关于集体土地企业拆迁相关法律问题

集体土地上企业拆迁的,除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。

土地方面补偿费根据下面规定处理,《土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

这里需要注意两个问题:第一,征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的,标准全国每个地方不尽相同,具体标准由省政府制定区片综合价。第二,要有合法的土地使用权证明,如跟集体组织签订的租赁合同等。

总之,通过上面的分析大家已经基本了解了企业租赁的厂房拆迁怎么补偿?公司租赁厂房拆迁如何补偿?企业租赁厂房拆迁如何维护合法权益?企业拆迁对于企业主来说是一件大事,企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排,甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式,切不可走弯路,时间胜于一切。

企业租赁厂房经营,遭遇强拆该如何维权?

每座城市都会有厂房租赁,而每座城市也都有自己的拆迁工程,有些拆迁的工程需要拆迁的就是租赁厂房,当我们遇到租赁厂房拆迁时,补偿的问题是很重要的。

一、根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。可见,作为承租人的企业,因其对所拆迁房屋不享有所有权,并不能享受房屋上拆迁的补偿。事实上,拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中,承租人也没有权利参与到其中来。这样一来,一旦面临拆迁,作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中,因历史上的改制原因,国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功,企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况,导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么,承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢?承租企业应当分拆迁前和拆迁实施两个阶段进行考虑。

二、承租企业在拆迁前的准备许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候,往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为,只要我能拖得住撑得久,动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上,这是一种非常错误的想法。

首先,法律上规定了“久拖不搬”的救济手段。

《房屋拆迁管理条例》第十七条确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段,面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况,拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁,被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁,这是不现实的想法;

其次,在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久,拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况,但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为,哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿,都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的,所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的,而不是拆迁人自主决定的事情。

再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上,而忽视了补偿款分割的法律风险化解。

律师在办案的过程中,经常会遇到这种情况:在补偿款谈妥之前,被拆迁人、承租人往往站成一线,共进共退,以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后,被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼,请求法院依法为其进行动迁款的分割,拆迁之事本已麻烦甚多,再加上动迁款的分割,更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切,其实都可以通过拆迁前的准备,通过约定各方权利的方式,很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点,而徒增许多烦恼和纠纷。承租企业在拆迁前可以做的准备工作有:(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体与住宅房屋拆迁相比,非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂,在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房,并享有完整的国有土地使用权,被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人,拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房,拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。

值得引起注意的是,集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。友情提示:对于产权归属不明确的企业,在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内,建议咨询或者聘请律师介入,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。

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