律师解读房屋买卖新政策
发布时间:2019年12月27日 pm4:14
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摘要:法律无忧房产律师团根据多年的房产纠纷解决经验,为您讲述楼市新政引发的房屋买卖问题,仅供购房人参考!

近几年出台的楼市新政,都伴随着首付比例、贷款比例等变化,给北上广深等城市的商品房及二手房买卖市场带来了大批量买卖双方违约的诉讼,而今年各地的930新政,也导致了大规模的房屋买卖违约纠纷,因此,楼市新政引发的房屋买卖问题已不可小觑。

家住北京的王女士为儿子结婚选购了一套总价为600万的二手房,与卖方签订房屋买卖合同后,支付了50万定金,但突然出台的新政,导致二套房的首付比例提高,除了打乱了王女士的购房计划外,还打乱了儿子的婚期。

于此同时,上海、广州、深圳等城市,都在上演着类似的情况,一时间针对房屋买卖问题引发了大批量的诉讼。多年以来,新政的出台都会对房地产市场产生一定的影响,但有一部分买卖双方并未受其影响,通过查看其房屋买卖合同发现,都约定了若遇到房屋买卖政策的出台,则不可归责于双方等类似的条款,因此,避免了买卖双方因新政诉讼于法院的尴尬局面。

法律无忧房产律师团提示

因新政的出台导致房屋买卖合同纠纷只是外因,房屋买卖合同约定模糊,或忽略了容易发生纠纷的情形,则是内因,因此,一份较为全面的房屋买卖合同才能较好的化解买卖双方矛盾。

新政等不可确定的因素,预示着房屋买卖市场的风险无处不在,而老百姓对导致房屋买卖纠纷的各种情形知之甚少,所以,在签订房屋买卖合同时,聘请专业房产律师帮助审查合同,才能更好的避免购房风险,化解潜在的矛盾。

为民维权,法律无忧鼎力

12月18日,北京市高级人民法院下发《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的的会议纪要》,该《会议纪要》有利于北京各级法院准确理解适用相关法律规则、公平审理相关案件,也有利于指导房屋买卖双方明确规则、权衡利弊、及时有效处理因今年3.17新政引发的纠纷。实务君第一时间为大家奉上《会议纪要》原文,并为大家划出重点(加粗部分)。

自2017年3月17日后,北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策(以下简称“3.17新政”)。通过限购、限贷、限售等一系列措施,抑制了房地产价格过快上涨,有效遏制了投资投机性购房,切实保障了广大人民群众的居住需求。上述政策在实现促进首都房地产市场平稳健康发展的调控目标同时,客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。实践中,本市法院民事审判庭陆续受理了一批涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会,并与市住建委、规土委相关部门协商,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:

一、(审理案件基本原则)通过司法手段保障房地产调控政策的有效落实,保持房地产市场平稳有序,遏制房地产市场投资投机行为,依法保护合法居住需求,严防虚假诉讼。

二、(以往纪要的配套适用)市高院民一庭于2010年12月、2011年12月、2013年7月先后下发的《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》,对房地产调控政策中住房限贷、限购、税收等政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见,其处理原则对于涉及“3.17新政”的房屋买卖合同纠纷案件可以参照适用。但本纪要对相关问题有特别规定的除外。

三、(新政性质与履行障碍认定)“3.17新政”具有公共政策的性质,其具体的限贷、限购、限售等措施,对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。

对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。

对于已经过网签的房屋买卖,原则上不认为存在因“3.17新政”导致的履行障碍,但有相关证据表明履行存在政策障碍的,法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。

四、(不构成履行障碍合同的处理)确有证据证明因“3.17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小,对当事人履约能力不构成严重影响的,合同应当继续履行,当事人一方以此要求解除合同的,不予支持。

因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题,合同有约定的依合同约定,合同没有约定或约定不明的,由购买方承担。

合同能否继续履行的判断,法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。

五、(合同解除后的处理)因“3.17新政”原因导致合同解除后,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。

开发商将规划性质为商业办公类用房出售给个人的,因“3.17新政”原因导致该商业办公类用房买卖合同解除的,开发商主张房屋贬值损失补偿的,不予支持。

六、(新政前已签订合同的处理)买受人在“3.17新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记,符合当时的购房政策条件,案件尚未审结的,对该房屋过户登记法院可以支持。

当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同,但不符合“3.17新政”后的购房条件,请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的,原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的,法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。

七、(“连环买卖”处理原则)买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋,因“3.17新政”原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任,法院不予支持。

八、(规避房地产调控政策行为的处理)法院应加强对以虚假诉讼方式规避“3.17新政”的甄别与审查,准确认定当事人间真实意图。经审查认定构成虚假诉讼的,应当依法判决驳回当事人的诉讼请求,并依民事诉讼法相关规定进行处罚。

各法院对于在案件审理中发现的房产交易的违法、违规行为,应当及时告知住建、金融、税务等相关部门予以处理;必要时可以有针对性地提出司法建议。

房事是大事,一套京沪房产交易,体量相当于一个中小型的企业并购,背后是几代人的血汗,不可不察也。

楼市狂飙,往往伴随着违约井喷。这几年,也帮身边的小伙伴们处理了不少房屋买卖合同纠纷,所幸都有一个较为理想和圆满的结果。

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