北京房价居高不下,房产律师该点做什么?
发布时间:2019年12月27日 pm3:31
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两套学区房拯救了一个上市公司;杭州一楼盘刚一开盘就被购房者挤破了大门;南京出台了限购令;深圳绝版88万6平米精装极小户一上午被秒光……日前全国多地尤其是一线城市的楼市几乎抢占了所有媒体的头条。

北京7月份以来房价疯涨,作为每天战斗在一线的房产律师见证了大量的人间悲喜剧。以朝阳法院为例,作为全国最忙基层法院之一,在立案登记制实施一年来登记立案量已近10万件,同比增长33%,一年仅立案当事人即接待14万人次,同比上一年增长了近1/4。每个法官每年的案件量高达三四百件,本来已经压力山大的案件数量,再加上房价飞涨带来的大量诉讼对于本来就紧张的司法资源又是一笔巨大的浪费和消耗。买房兴邦,创业误国,这是一名因为融资失败而关停公司的创业者在他的朋友圈里写下的话;如此楼市让人唏嘘不已!

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

当每一个交易主体都在疯狂计算自己利益的同时,房产律师应该做些什么?房价飙升背后,律师考虑的是各种成本损耗。

我们认为每一个自然人都应该是理性、经济的自然人,做出的任何判断都应该符合经济利益。我们要告诉各位必须要为此付出的成本和代价,以及可能面临的各种风险,将各位卷入旋涡的当事人拉回现实,回归理性。

举个例子:北京南三环一套普通二手房,当时买卖双方签约价格300万,现在2个多月,涨幅70万,买方付了15万定金,约定付款方式为贷款,没有做网签。

对于卖方:卖方简单的线性思维,一是解除合同,二是退回15万,三是并执行定金罚则,再给15万,四是解除后我再卖一次,还可以赚55万。这样不到两个月,一个普通白领2年的收入就到手了,我的一些客户甚至已经开始休假来专门研究何时交易,如何违约?

在房产律师看来,单方的一厢情愿支付违约金或者实行定金罚则必然导致合同解除吗?如果真是这样,我们的法律就太LOW了。真实的情况是最后卖方可能面临着房财两空:也就是说房子执行给了买方,同时还要给买方付一定的违约金;另外律师费,诉讼费,房子被查封不能马上变现等等给卖方带来的各种成本也许得不偿失。

当然卖方说,我直接一房二卖,在买方起诉我要求履行合同前就把房子处分掉,先拿到涨幅的经济利益再说,对于第一个买房人就只有给他违约金无论如何也别想拿到房子。问题在于,您先拿到的所谓的涨幅的经济利益最终有可能落入到第一个购房者口袋里,因为房价溢价空间认为是第一个购房者的预期利益。

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

对于买方:目前北京高院的规定,在房价飞涨的情况下,如果房价有溢价部分,基本会以买方受益为基本原则,于是买方铁了心要履行合同或者解除合同后要求房价溢价的全部利益。如果遇到卖方咬定青山不放松,也只能诉讼了事。但是也面临着各种诉讼成本,有的时候买方不得已将可能花在诉讼上的成本加给卖方来达到拿到房子的目的。

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

不得已被加价,用高于当时合同的价格拿到本应该属于自己的房子,正是畸形房地产市场给买房人这个交易主体带来的必然伤害。更多在这个旋涡中的人是刚需的购房者,或者因为换房,或者因为学区,他们似乎没有选择,只能付出高于合同约定的价格来拿到自己的房子。愿意解除合同拿到补偿的都不是刚需,目前这种客户还真是不多。

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

对于中介:买卖双方签订购房协议,居间服务完成,收取中介费,这是中介的一贯服务。如果卖方毁约中介可以做中间的调解工作,但往往并没有实际效果,在争议发生后中介大多数情况还是无能为力。甚至有些房子在权属问题上卖方就存在严重违约情形,比如出售不具有处分权的房产,最后因为房价上涨,所谓的出卖人就会与真正的权利人上演一出无权处分的闹剧,主张合同无效,不卖了。

审查出卖方的权属本来就是中介保证交易安全的基本职责,但是往往中介在这个环节并没有尽到审查义务。甚至有些中介坦言,卖方提供的真正产权人的授权委托书就是卖房人当着中介的面签署的,这样即便未来买方主张表见代理都无法实现。当然如果是这样,接下来中介也可能面临各种麻烦,比如买卖双方的事情解决了,当事人双方会合起伙来再去找中介,或者投诉,或者诉讼。中介在这个看似火爆的生意中虽然盆满钵满,但有时候也不舒服。

对于旁观者:公众已经不看重通过正常的实体经济来赚钱的途径,而是把全部视野和关注度都放在了房子上,借钱买房炒房已经成为一种常态。大多数人并没有去思考是什么把本来就虚无的房地产市场变得更加无序和错乱,而是一头扎进去,因为当利益足够具有吸引力,民众就足够有勇气。

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

对于房产律师:我们遇到过各种卖方毁约,愿意赔付的底线及和解方案,也遇到过各种买房人的刚性需求以及索赔需求。无论何种情况,我们都愿意以最大的善意去理解各方,并愿意用律师的专业帮助各方达到一个成本收益平衡点,并希望各方能通过律师的参与回归理性,遵循契约,互换位置,同理心并重,不要以互相伤害和情绪化将问题复杂化。

虽然律师的期许是善意并美好的,但是永远敌不过各方对于利益的诱惑,可我的律师同事们仍然每天在坚持。不管遇到多大的障碍,遇到何种当事人,遇到什么样的需求,我们都坚持并希望通过律师的努力可以成就一个买家的夙愿,也让卖家基本遂愿。真正的好律师就是在知道了困难和无望之后仍然愿意为此付出并始终坚持,我庆幸在这样的市场环境下,我有一群这样的同事,我为我们感到骄傲。一并致:全部傲娇的房产律师们!

房价飙升背后,房产律师应该做些什么?

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