天津二手房交易税费,详细攻略,不知道可能要吃亏
发布时间:2019年12月23日 am11:41
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   小王在北京奋斗了这么多年,突然之间就觉得想要买房子了,不然的话以后成家最首要的就是房子了,但是北京的房价也让他却而止步了,因为真的太贵了,即使买房了,但是北京的生活水准也很让人崩溃,大城市的压力,房贷、车贷、车牌号、孩子的教育等等,都是能让小王发愁的事情,然后他就把目光对准了天津,毕竟天津虽然没有北京发展的这么好,但是也同时有很大的潜力的,想好之后小王决定在天津买个二手房,其实天津北京来回上班的人有很多,而天津的生活成本也没有北京这么高。但是买房的时候其中有一项天津二手房交易税费让小王很困惑,他向在天津的同事进行了讨教,以防被中介给骗了。
  一、契税
  缴税标准:首套90平及以下,网签价×1%, 首套90平以上,网签价×1.5%,二套房网签价×3%。契税由买家承担,过户当天交给房管局。
  注意一下,这里说的是网签价,买新房只有一个合同价,买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格,合同价就是房子的实际成交价格,网签价是在房管局上面备案和公示的价格,决定了交税多少,买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价,网签价不能低于过户指导价,否则就按过户指导价交税。
  二、增值税及附加
  房子未满2年,增值税及附加的征税标准:网签价÷(1+5%)×5.65%
  房子已经满2年,普通住宅免征,非普通住宅征税标准:差价÷(1+5%)×5.65%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。
  按规定,增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的,市场成交惯例却是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。
  三、个税
  满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。
  买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,房东也不是傻子,肯定不会吃亏,所以一般会把节省的税费加到房价上,导致满五唯一的房子报价比较贵,如果实在贵得离谱,那还是算了。
  如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,个税交税标准是:差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。
  实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。
  四、中介费
  中介费本来不应该单拎出来说,但现在上海房价动辄400万,2%的中介费就要8万+,确实也是一笔不小的负担,一个上海普通白领一年可能都赚不到这么多钱。不过,中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜,一般在1.5%左右,主打直买直卖的网站收费更低,比如房多多的2999+0.8%,它上面的房源是卖家挂的,买卖双方直接联系沟通,这类平台只提供一些辅助和保障服务,所以收费普遍都不高。
  五、其他费用
  下面这些都是小钱,几千块钱搞定。
  交易手续费:2.5元/平米×建筑面积,买卖双方都要付。
  权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。
  权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。
  配图费:25元/本。
  贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。
  合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。
  评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。
  公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。
  同事给小王讲了这么多之后还给小王推荐比较好的二手房小区和价格,让小王心里也有个底,还和小王说道,以后就可以一块上下班了,能有个照应,都是在外漂泊的人,成年人的世界中没有童话!

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